关于村镇社区公寓建设的指导意见

 

各镇人民政府、街道办事处，区有关单位：

为落实科学发展观、促进节约集约用地，实现社会经济的可持续发展，整合农村土地资源，根据《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号），决定在我区推广村镇社区公寓建设，并提出如下意见：

一、村镇社区公寓建设的定义

村镇社区公寓建设，是指依据土地利用规划、城镇规划和村镇规划，集中统一改造宅基地，将村（居）民转移到村镇社区公寓、公租房或优惠价住房居住，并将腾出的旧宅基地区域进行重新规划、整合、再开发利用的行为。

二、村镇社区公寓建设的范围

我区村镇社区公寓建设范围划分为两类：

（一）必须发展村镇社区公寓的区域

1．桂城辖区范围内的所有村居；

2．除桂城外的其他镇（街道）中心城区近期城镇规划圈红线范围内的所有村居；

3．除上述区域外，人均农用地面积少于0.22亩的村居。

（二）鼓励发展村镇社区公寓的区域

不在必须发展村镇社区公寓的区域范围内的其他区域。

三、村镇社区公寓建设的原则

推进村镇社区公寓建设要以科学发展观为指导，促进城乡统筹发展，应遵循以下五项原则：

（一）以尊重历史、建新应拆旧为原则，在建设社区公寓的同时按期拆除及改造旧宅基地上的房屋；

（二）以节约集约用地为原则，与旧村居改造、连片改造紧密结合；

（三）以科学规划、因地制宜、合理布局、适度集中居住与分散居住相结合为原则；

（四）以改善人居环境、兼顾村（居）民生产生活、实现村（居）民与集体增收为原则；

（五）以规划引领、分类指导、试点先行、逐步推行为原则。

四、村镇社区公寓建设的工作目标

（一）编制完成我区的村镇社区公寓专项规划，鼓励条件成熟的区域先行先试，在全区范围内设立10个左右试点，发展第一批村镇社区公寓建设项目。

（二）第一批村镇社区公寓建设项目取得成效，在必须发展村镇社区公寓的区域发展其他批次项目。

（三）逐步将村镇社区公寓建设项目向鼓励发展村镇社区公寓的区域推开。

五、村镇社区公寓建设的组织形式

村镇社区公寓建设采取以区政府为主导统筹部署、以镇（街道）为责任主体落实推进、以农民集体为实施主体贯彻实施的组织形式。区政府对全区村镇社区公寓建设从宏观上给予总体指导，制定和落实相关政策措施；各镇（街道）成立专项工作小组，量化指标，责任到人，负责统筹组织，监督管理村镇社区公寓建设项目；农民集体是村镇社区公寓建设的主体，可自主建设，也可引入社会资金联合建设。建设主体必须成立项目公司。

六、村镇社区公寓建设项目认定

村镇社区公寓建设项目范围包括村（居）民居住的公寓式住宅和拟改造的区域（含腾出的旧宅基地区域）。同时符合以下条件的，可由区村镇社区公寓建设主管部门认定为村镇社区公寓建设项目：

（一）符合土地利用规划、城镇规划和村镇规划；

（二）项目中拟改造的宅基地面积须占项目总用地面积80%以上；

（三）村镇社区公寓建设项目占地面积必须在50亩以上，在镇（街道）中心城区近期城镇规划圈的，可适当放宽；

（四）镇（街道）人民政府认定的可行的村镇社区公寓建设项目方案；

（五）村（组）及项目区域涉及的村（居）民承诺严格依照项目建设方案按时拆除拟改造宅基地上房屋的承诺书。

对于不完全符合第1—5点条件的情况特殊的村组，经区人民政府审核通过后，可纳入村镇社区公寓建设项目。

七、政策指导与促进措施

纳入村镇社区公寓的建设项目可享受“三旧改造”、“都市型产业”和“节能减排”等相关政策，同时在土地、财政、税费、规划、拆迁补偿安置、资金筹措、招商引资、村（居）民保障等方面给予更大的优惠政策。

（一）土地方面

1．全区新增宅基地申请继续坚持一律不予批准；必须发展村镇社区公寓区域的宅基地改建、扩建、加建、转让、赠与一律不予批准；鼓励发展村镇社区公寓的区域，宅基地经批准后允许依法改建、加建、转让、赠与。

2．将宅基地管理纳入“两违用地”范围进行严格管理，对违规建设的，坚决查处，严肃问责。

3．积极推进城乡土地利用综合整治。项目涉及新增建设用地的，其用地指标纳入全区土地利用年度计划优先予以保障；也可利用城乡建设用地增减挂钩政策，先安排新增建设用地建设，待住宅建成后，再将拆旧腾出的土地根据需要复耕复绿，对增减双挂钩平衡后节余的建设用地指标、耕地指标可有偿转让。

4．在项目建设过程中，须改造的旧宅基地用地范围内未确定土地使用权的土地，若第二次土地调查土地利用现状图和2009年卫星影像图均显示为建设用地，经区政府批准，可以按建设用地性质确权给有关农民集体。

5．建立集体土地收储制度，若集体建设用地实现抵押权时无人购买，可由区、镇政府将集体建设用地收储；若集体建设用地公开交易的价格明显低于市场价或集体建设用地基准地价，区、镇政府有优先收储的权利。

6．鼓励利用拟改造的土地发展二、三产业，可以使用国有建设用地或集体建设用地，涉及国有建设用地供地的，可采取“收回公开出让”或“不收回公开转让”的方式进行交易；若原土地使用权人成立独资项目公司自行开发建设的，可参照省、市三旧改造有关规定，采取协议（补办）出让的方式供地；面积不超过100亩（含100亩）的项目可通过镇（街道）集体资产交易平台以招标方式选取开发商进行村镇社区公寓建设，面积大于100亩的项目须进入土地交易中心公开交易。

7．建设村（居）民居住的公寓式住宅可以使用集体土地或国有土地，经农民集体同意，集体土地可以转为国有土地，在保障农村村（居）民住房的条件下，国有土地上的公寓式住宅办理房地产登记后可进入市场交易（属划拨土地的，需补办出让才能上市交易），但交易后不能再分配宅基地或公寓式住宅。

8．建立兼有国有性质和集体性质的共用宗土地登记模式。

（二）财政、税费方面

1．农民集体自主建设村镇社区公寓的，所涉及的有关税金及行政事业性收费在剔除上缴部分及相应手续费后予以全额返还；经营性服务收费及我区出台的地方性收费予以全额减免。

2．发展村镇社区公寓的村组，政府优先安排招商引资项目；项目范围内的进驻企业（房地产企业除外）或者村办企业，享受三年内企业依法缴纳的税费留地方部分由财政给予奖励。

3．分配给村（居）民的公寓，村（居）民办理土地、房产证的相关税费全额返还。

4．属村镇社区公寓项目范围内的土地，需完善历史用地手续的，其确权费用全额免收。

5．在全区范围内，推动并落实对宅基地上房屋出租行为依法严格足额征税的制度。

（三）规划方面

1．以东、中、西三个区域，编制村镇社区公寓专项规划，着力推进土地利用、村镇规划、产业布局、基础设施和公共设施建设，全面推动社区文化、经济、村镇、环境的融合与提升，构建低碳生态化、高效能、高品质的规划建设模式。

2．科学布局农村社区，通过控制性详细规划逐步引导村庄空间、形态的转换，积极推进村镇社区公寓建设，逐步使分散的农村居民点适度集中归并，有序推进村（居）民向城镇转移。

3．村镇社区公寓规划按城市居住区规范要求进行高起点设计。

4．制定分期实施计划，按先规划后建设的原则，没有完成村镇社区公寓专项规划的，原则上不予项目认定。

5．鼓励有条件的地区打破村（组）界线，统一规划，集中建设，连片开发。

6．项目容积率等规划设计条件，根据用地情况和控制性详细规划确定。

（四）拆迁补偿安置方面

1．村镇社区公寓建设期间，应保障拟改造区域有关村（居）民的过渡性住房需求。

2．补偿安置方式可采用房屋置换补偿和货币补偿，或者两者相结合的方式，农民集体必须根据实际情况，制定补偿分配方案、旧宅基地收回方案等。

凡采取货币补偿的，不得购买村镇社区公寓。

3．符合《中华人民共和国村民委员会组织法》、《广东省实施<中华人民共和国村民委员会组织法>办法》有关规定，对于不履行经农民集体组织成员决定通过拆迁补偿安置方案，不配合村镇社区公寓建设的，可制定方案依法组织拆除。

4．区、镇政府结合现行拆迁补偿等标准，制定相关补偿安置参考标准。

5．在规定的搬迁奖励时段内，对积极配合拆迁工作的，可根据搬迁时间享受相应的补助和奖励。

6．对于五保户、民政部门抚养的孤寡老人、烈士家属、国有企业下岗职工、低保职工、残疾困难户或特困户积极配合拆迁工作的，每户可享受一定数额的特殊补助。

（五）资金筹措方面

1．鼓励探索利用社会资金，引入产业投资或者以合作开发等方式解决资金启动问题，同时完善合作企业的引入和退出机制，确保项目按时按质完成，并达到预期效果。

2．鼓励集体建设用地抵押融资，政府为金融机构的融资行为建立融资风险基金。

3．制定项目用地的出让金返还办法，全力扶持相关农民集体进行村镇社区公寓建设。

4．从村镇社区公寓项目以外的三旧改造项目土地出让金镇、村二级返还中提取5%，作为村镇社区公寓建设项目的发展基金，专项用于相关项目。

（六）招商引资方面

1．制定村镇社区公寓招商引资指引办法和扶持办法。

2．对村镇社区公寓引进项目的，给予引荐人奖励，按《佛山市南海区招商引资奖励试行办法》执行。

3．对国家重大项目及市、区重点发展项目，实施针对性扶持政策。

（七）村（居）民保障方面（由相关部门制定具体政策）

1．建立宅基地退出、土地流转、进城落户村（居）民退出承包地补偿机制及社会保障机制，对愿意交回旧宅基地的村（居）民统一纳入城镇居民最低生活保障体系；鼓励开展宅基地置换城镇住房、土地承包经营权增值部分置换社会保障的双置换工作试点和土地储备拆迁工作试点。

2．对确有生活困难或因特殊情况确有住房需求的，镇（街道）可以安居工程或货币补贴统筹解决；因分户等情况确有住房需求的，可由镇（街道）以公租房或优惠价住房等方式解决。

购买优惠价住房的，可以依法享有房屋所有权，但上述优惠价住房在5年内不能上市交易。

利用村、镇（街道）的土地建设公租房和优惠价住房的，在出让金分成上给予优惠，在财政上给予支持。

3．入住公寓式住宅的村（居）民，可凭分配协议、购房合同以及购房发票三种材料替代个人《房产证》办理分户或立户到新分配或新购买的房屋地址。

4．关于农村就业和社会保障方面的优惠政策参照《关于进一步促进农村就业与社会保障工作的实施意见》执行。

5．对连片改造后形成相当规模的社区，优先安排公办幼儿园及小学等教育配套设施，完善并提升区域的教育体系。

6．对连片改造后形成相当规模的社区，优先安排配套文化、体育、娱乐设施。

7．完善村镇社区公寓公共卫生服务体系。

八、相关责任

1．村镇社区公寓须依照建新必拆旧的原则进行建设，对于超过承诺时间还未拆除旧宅基地上房屋的，暂停该村（组）所有用地审批、报建、土地房产办证等业务，且不能享受三旧改造出让金返还、村镇社区公寓建设税费返还和减免、专项扶持基金等有关优惠政策。

2．加强违法违规行为的监督工作，监察部门对相关部门履行职责情况进行监督监察，有关职能部门认真对照本文件对我区村镇社区公寓建设进行监督，发现违规行为要及时纠正，对违法用地和违法建设从严查处，凡弄虚作假的，由监察部门依照有关规定严肃查处。

九、本意见由印发之日起施行，暂执行至2015年12月31日止。此前我区所颁布的其他有关文件与本文件不一致的，以本文件为准。

 

 

 

 

二○一一年七月二十日