关于提升社区物业管理水平的实施意见

 

各镇人民政府、街道办事处，区有关单位：

为进一步提升我区物业管理水平，促进和谐社区建设，根据《广东省物业管理条例》和《佛山市物业管理办法（试行）》（佛府办〔2010〕55号）的规定，按照我区《关于加强和创新基层社会管理工作的意见》（南发〔2011〕13号）的精神，现提出如下意见：

一、提升社区物业管理水平的总体要求

（一）指导思想。深入贯彻落实科学发展观，围绕建设富民强区的幸福南海为目标，理顺区、镇（街道）和社区居委会在物业管理上的职责分工，充分调动多方面力量参与物业管理工作，扩大物业管理覆盖面，推动公共服务城乡一体化，提高社区管理水平。

（二）基本原则。按照“区级统筹、分类指导，镇（街道）主导、因地制宜，社区实施、分步推进，居民动员、广泛参与”的原则，实施环境设施改造和管理水平提升相结合，提高社区物业管理水平。

（三）工作目标。物业管理和社区管理紧密结合，全面提升我区物业管理水平，共建和谐小区，共创文明社区。一是规范物业管理行为，提高住宅小区的物业管理水平；二是在2015年底前对旧居民住宅区和村改居社区实施环境综合整治，基本实现物业管理覆盖。

本意见所指住宅小区，是指已经实行物业管理的商品住宅小区；旧居民住宅区，是指城市社区中没有实施专业化物业管理的各类老旧居民住宅区（楼）；村改居社区，是指由村委会改为居委会的社区。尚未实施村改居的村集体经村民表决同意并报所在镇（街道）批准后，可以参照本意见实行环境设施综合整治，并享受本意见有关扶持政策。

二、建立“统一协调、各负其责”的部门管理体制，推动职能部门进小区

区成立物业管理协调领导小组，负责协调研究解决区内物业管理的重大问题。成员由区国土城建和水务局（住建、规划）、发展规划和统计局（发改）、环境运输和城市管理局（城管、环保、市政）、农林渔业局以及市公安局南海分局等部门组成。区物业管理协调领导小组办公室设在区国土城建和水务局（住建），负责协调相关部门召开联席会议。

区国土城建和水务局（住建）作为我区物业管理行业主管部门，在区物业管理职责范围内做好物业管理有关工作。

区环境运输和城市管理局（城管）负责处理物业管理区域内社会生活噪音污染（宠物噪音除外）、建筑施工噪声污染、饮食服务业油烟污染等行为，以及破坏房屋外立面、违法设置户外广告、违章搭建、违规装修、擅自改变房屋使用性质、乱摆卖、占道经营等行为。

区国土城建和水务局（规划）负责配合物业管理区域内城管部门依法查处破坏房屋外立面、违章搭建、违规装修和擅自改变房屋和场地使用性质等违反规划的行为。

区发展规划和统计局（发改）负责对物业服务有关收费行为进行监督管理，并根据现行物价情况，制定物业服务收费标准。

区环境运输和城市管理局（环保）配合城管部门依法查处物业管理区域内社会生活噪音污染（宠物噪音除外）、建筑施工噪声污染、饮食服务业油烟污染等行为。

市公安局南海分局负责对物业管理区域内的安全和消防管理工作进行监督和指导，对物业管理区域周边的道路交通秩序进行管理，指导小区物业管理部门维护管理小区内部交通秩序。对物业管理区域内车辆阻塞出入口或小区要道、阻碍消防通道以及危险化学品车辆停放等行为依法采取强制措施。

区环境运输和城市管理局（市政）负责指导各镇（街道）开展物业管理区域周边的市政设施的维护和管理工作；负责指导各镇（街道）对旧居民住宅区、村改居社区内的市政设施进行维护、保养工作；负责指导各镇（街道）整治住宅区的清洁、绿化和市容环境。

区农林渔业局负责指导监督物业管理区域内动物养殖管理和防疫监控。

三、理顺区、镇（街道）物业管理职能分工，赋予社区居委物业管理部分事权

（一）区级物业管理行业主管部门职责

1．贯彻落实国家、省、市物业管理法律、法规、政策；制订本区物业管理规章、制度、行业规范等文件，并监督实施。

2. 协调区各职能部门研究、解决本区物业管理重大问题。

3．指导区物业管理行业协会工作，指导开展本区住宅小区（大厦）创优工作，组织物业服务行业培训与学习交流工作。

4．依法对物业服务企业资质及从业人员资格进行管理，对全区物业服务企业、从业人员进行诚信考核和管理。

5．负责全区住宅物业专项维修资金的归集、保管和单笔50万元以上资金使用的审批和划拨。

6．负责前期物业服务的招投标监督。

7．指导各镇（街道）对物业管理矛盾纠纷进行调查处理。

8．指导各镇（街道）对旧居民住宅区和村改居社区进行环境、设施综合改造以及引入物业服务。

9．法律、法规和规范性文件规定的其他职能。

（二）镇（街道）物业管理职责

1．监督辖区内物业服务企业贯彻执行相关法规政策，监督物业服务企业按服务合同提供物业服务，对辖区内所有物业管理区域进行季度检查。

2．协助对辖区内物业服务企业资质和从业人员进行管理，对物业服务企业和从业人员进行诚信考核。

3．对物业服务企业更换时物业管理资料移交的监督。对配置物业管理用房和社区服务用房的监督和备案。

4．指导居委会推动物业管理区域成立业主大会，选举产生业主委员会，并负责业主委员会的备案工作；对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

5．负责辖区内单笔资金50万元以下的住宅物业专项维修资金使用审批和审批后的监督。

6. 负责辖区内物业管理区域业主大会物业服务招投标监管工作。对符合条件的，负责批准协议方式选聘物业服务企业。

7．负责辖区内有关物业管理的投诉和信访工作；建立健全投诉受理机制，及时排查调处物业管理区域（大厦）矛盾和纠纷。

8．负责指导辖区内旧居民住宅区和村改居社区的环境设施综合改造和引入物业管理工作。

9．法律、法规和规范性文件规定的其他职能。

（三）社区居委会物业管理的职责

1．负责辖区内物业管理的日常监督检查，参与辖区内物业管理状况季度检查并签署意见，对物业管理矛盾纠纷进行调解。

2．对物业服务企业资质升级、年检和诚信管理以及项目创优签署意见。

3．指导召开业主大会和成立业主委员会以及改选、换届和新旧业主委员会交接工作，对业主委员会的财务公开进行监督，及时传达各级部门做出的有关社区公共利益的决定，对业主委员会做出的决议提出意见和建议。

4. 做好辖区内旧居民住宅区、村改居社区的环境设施综合改造和引入物业管理工作。

5．法律、法规和规范性文件规定的其他工作。

四、积极稳妥进行试点，在旧居民住宅区和村改居社区引入物业服务

选择10个试点进行积极稳妥的探索，对没有实施物业服务的旧居民住宅区，以社区居委为责任主体，通过环境治理、围闭改造、资源整合，引入基本有偿的绿化、保洁等专业化物业服务，并与市政、治安联防实施无缝对接。区镇两级统筹设立物业管理辅助专项资金，给予社区居委资金扶持，对入驻的物业服务企业给予资金补贴，并根据业主满意程度实施奖励，加大宣传力度提高居民缴费率，形成长效管理机制，推动公共服务城乡一体和均等化（详见附件）。

五、保障措施

（一）区国土城建和水务局（住建）要对下放给各镇（街道）和社区居委的物业管理权限和事项制订包括办事标准、程序、时限和提交资料等的办事指南，定期组织对镇（街道）和社区居委物业管理工作人员进行培训。

（二）各镇（街道）要建立住宅小区综合管理领导协调小组，组长由镇（街道）分管领导担任，成员单位由镇（街道）根据实际情况确定。住宅小区综合管理领导协调小组办公室设在各镇（街道）国土城建和水务局（住建），局分管领导任办公室主任，充实人力配备，足额保障物业管理经费，建立健全工作机制。

（三）各镇（街道）范围内的物业管理投诉受理坚持“属地管理、分级负责”和“谁主管、谁负责”的原则，由各镇（街道）依法、及时、就地解决各类问题。

（四）社区居委要明确1名工作人员负责物业管理工作，该人员经费纳入区对社区人员经费补贴范围。

（五）对于下放给社区的物业管理事权，区物业管理行政主管部门将制订考核细则，纳入区、镇（街道）对社区的综合考核。考核合格后，按照区级统一标准实施奖励。

 

    附件：关于开展旧居民住宅区和村改居社区环境、设施综合整治以及引入物业服务的试点工作方案

 

 

 

 

二○一一年九月二十三日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件：

 

关于开展旧居民住宅区和村改居社区环境、设施综合整治以及引入物业服务

的试点工作方案

 

为提升城区综合环境质量，提高城市管理水平，建设宜居、和谐、文明、幸福南海，现决定在全区开展旧居民住宅区和村改居社区环境、设施综合整治并引入物业服务。为确保工作顺利实施，制订本方案。

一、组织领导和职责分工

区物业管理协调领导小组负责旧居民住宅区和村改居社区环境、设施综合整治以及引入物业服务的研究、协调和组织实施。区国土城建和水务局（住建）负责旧居民住宅区和村改居社区环境整治和引入物业服务的政策、方案制订落实工作。区规划、财政、市政、维稳、综治、城管、流管及公安、消防等职能部门按照各自职能做好相关工作；供水、供电、电信、燃气等公益服务单位密切配合，解决旧居民住宅区和村改居社区设施设备维护维修工作中存在的矛盾和问题。

各镇（街道）负责指导和考核本辖区内旧居民住宅区和村改居社区的环境、设施综合整治工作和引入物业服务工作。

社区居委负责本辖区内旧居民住宅区和村改居社区的环境、设施综合整治工作和引入物业服务工作的具体实施。

二、试点具体工作安排

在全区选择8个旧居民住宅区和1个村改居社区、1个村集体共10个作为试点，加大区、镇（街道）、村集体的统筹支持力度，对环境、设施进行综合整治，并引入物业服务。

（一）工作步骤

1．划分物业管理区域

试点旧居民住宅区和村改居社区需要实施物业服务的，以物业管理区域为基本单位。

物业管理区域的划分由镇（街道）征求社区居委和相关业主意见后，按照便于管理、方便生活、规模经营的原则，综合考虑设施设备的配套因素，确定物业管理区域。

2．环境、设施综合整治提升 

社区居委结合“安全小区”建设标准，建设围墙（栅栏）、监控设施、岗亭、道闸、消防设备、垃圾房（点）、物业服务用房等与卫生、治安相关的基本设施，对小区进行绿化补种，相关建设应按法律规定办理手续。

3．引入物业服务

试点旧居民住宅区和村改居社区经环境设施综合整治后，应具备引入物业服务的基础条件。在镇（街道）的指导和社区居委具体组织下，在征求业主的意见后，引入物业服务。

物业服务模式具体有以下三种：

一是“标准化”模式。对于依靠物业服务收费基本能维持小区物业管理正常运作的旧居民住宅区和村改居社区，按照物业管理法规及有关规范要求实行“标准化”物业管理服务。

二是“菜单式”模式。对于有一定规模条件但物业服务收费不足以支持“标准化”物业服务的旧居民住宅区和村改居社区，以保洁、维持公共秩序、进行房屋公共设施和绿地养护为基本内容，实行“菜单式”物业服务。

三是社区管理模式或者自治模式。由社区居委提供基本的保洁、治安、保养服务，社区居委收取一定的费用维持服务的持续性，或者经业主大会表决，由业主委员会请人进行基本的保洁、保养、保安服务，业主委员会收取一定的服务费，用于上述服务的支出。

旧居民住宅区和村改居社区在引入物业服务时，必须与服务提供者明确物业服务标准，物业服务标准作为物业服务协议的组成部分。

4．社区对物业服务质量的监督  

社区居委每年至少组织一次居民对物业服务质量进行满意度调查，每季度对服务提供者履行物业服务合同进行一次专项检查。

5．对物业服务企业启动奖励

对业主满意率达到75%以上，按照物业服务合同履行物业服务的企业，每年给予应收物业服务费10%的奖励。对业主满意率达到85%以上，严格按照物业服务合同履行物业服务的企业，每年给予应收物业服务费15%的奖励。

（二）试点资金扶持

为鼓励试点工作，在区级设立物业管理辅助专项资金，对参与试点的8个旧居民住宅区、1个村改居社区、1个村集体进行资金扶持：

1．对8个旧居民住宅区的补贴。物业管理辅助专项资金给予每个旧居民住宅区10-15万元的环境、设施综合整治实施资金补贴；对试点旧居民住宅区共有部位设施设备的维修实施资金补贴。

2．对1个试点村改居社区和1个试点村集体的环境、设施综合整治，由物业管理辅助专项资金按照村集体投入金额的30%给予资金补贴，资金补贴最高不超过15万元。

3．物业管理辅助专项资金对10个试点单位引入物业服务企业根据服务质量实施奖励。

物业管理辅助专项资金由社区居委提出申请，镇（街道）进行审核，并由区物业管理协调领导小区办公室加注意见，报区物业管理协调领导小组最终审定。社区居委在提出环境设施综合整治资金申请时，必须同时提交物业管理区域内居民同意对环境设施进行综合整治的表决材料、环境设施综合整治计划及资金预算明细。

三、工作要求

（一）加强资金监管。区审计部门要依法对物业管理辅助专项资金的使用进行审计，监察部门要依法履行监督物业服务辅助专项资金使用情况的职责。

（二）落实责任。区各相关职能部门和各镇（街道）密切配合、通力合作，确保完成旧居民住宅区和村改居社区环境综合整治和引入物业服务的各项工作。