印发佛山市南海区国土城建和水务局关于

业主委员会日常管理暂行办法的通知

 

 

各镇人民政府、街道办事处，各有关单位：

经区政府同意，现将《佛山市南海区国土城建和水务局关于业主委员会日常管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

 

 

 

二〇一一年十月十七日

 

 

佛山市南海区国土城建和水务局关于

业主委员会日常管理暂行办法

 

第一章 总则

第一条（制定依据）

为规范业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）、《佛山市物业管理办法（试行）》（佛府办〔2010〕55号），结合本区实际，制定本办法。

第二条（适用范围）

本区行政区域内的业主委员会及其活动适用本办法。

第三条　（业主委员会性质）

业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

第四条　（业委会及其成员行为禁止性规定）

业主委员会执行业主大会的决定，对业主具有约束力。

业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，不得违法从事经营行为。

业主委员会委员应当带头遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费等相关费用；

（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；

（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

第五条  （业委会职责）

业主委员会履行下列职责：
　　（一）召集和主持业主大会, 报告物业管理的实施情况，以书面形式召集业主大会会议的，应在物业区域内公示物业管理年度实施报告；

（二）执行业主大会会议的决议、决定；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，督促物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费；

（四）协助制定重大维修工程项目年度计划，协调、处理涉及物业管理的共同事务；

（五）监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的经营情况；

（六）组织业主委员会的换届选举工作；

（七）监督议事规则和管理规约的实施；

（八）听取业主的意见和建议，接受业主、业主大会和有关部门的监督；

（九）接受居（村）民委员会的监督、指导，配合街道办事处（镇政府）、居（村）民委员会做好物业管理区域的社区建设工作；配合政府行政管理部门共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作；

（十）调整委员职务以及将候补委员递补为委员；

（十一）业委会须将每次业主大会的业主票决的明细（每户业主的投票结果）向业主公布

（十二）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

第六条（业委会工作报告制度）

业主委员会应当于每年的十二月作一次工作报告，抄送所在镇、街道和居（村）民委员会，并在物业管理区域显著位置公示。

第二章  业委会内部管理

第七条（备案）

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地镇（街道）办事处办理备案手续：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会的会议记录和会议决定；

（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；

（四）业主委员会备案申请表。

第八条 （刻章和办理机构代码证）

业主委员会办理备案手续后，应持盖有区物业管理行政主管部门公章的备案回执、区物业管理行政主管部门出具的刻章证明向公安机关申请刻制业主委员会印章，并办理机构代码证。

第九条（业委会的内部分工）

业主委员会应该明确内部分工，并将分工情况、联系方式在物业管理区域显著位置进行公示。

第十条 （业主委员会会议召开）

业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

第十一条（会议召集）

业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

第十二条（公告和记录）

业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

第十三条（工作档案管理）

业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：

（一）业主大会、业主委员会的会议记录；

（二）业主大会、业主委员会的决定；

（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

（四）业主委员会选举及备案资料；

（五）专项维修资金筹集及使用账目；

（六）业主及业主代表的名册；

（七）业主的意见和建议。

第十四条（印章管理）

业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。

第十五条（用章责任）

违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主委员会印章的，物业所在地的镇政府、街道办事处应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

第三章 业主委员会的财务管理

第十六条（申请机构代码及专用账户）

业主委员会须在成立后，30个工作日内办理银行专用账户。业主委员会的所有工作经费、补贴、共有部分经营收益等必须通过专用账户进行。

第十七条（共有收益）

业主大会成立之后，物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入（以下称共有收益）归全体业主所有。

共有收益主要用于以下几个方面：

（一）维修、更新、改造、增设共用设施设备；

（二）业主委员会的工作经费和补贴；

（三）补充住宅专项维修资金；

（四）业主公益活动的开展；

（五）业主大会议事规则约定的其他事项。

第十八条（工作经费和补贴）

业主委员会日常工作经费和工作补贴由全体业主承担，经费和补贴的筹集、管理和使用由业主大会决定。

业主委员会成员可以根据业主大会议事规则领取适当工作补贴。

业主委员会可以聘用专职或者兼职执行秘书。

第十九条（活动经费用途及公示）

业主委员会工作经费主要用于履行业主委员会职责而产生的费用。

业主委员会工作经费的支出，必须符合使用范围且有全体业主委员半数以上成员签名同意。

共有收益的支出，必须由经业主委员会会议决定，并报所在居（村）民委员会确认。

费用支出后5个工作日内，使用者须将业委会同意使用费用的书面签名、票据在物业管理区域内的显著位置公示，公示期不少于15天。

第二十条（季度公示）

业主委员会应当每季度初在物业管理区域的显著位置公布经居（村）民委员会确认的工作经费和工作补贴的使用情况，公示期不少于15天。

第二十一条（监督和质询）

业主委员会的工作经费和工作补贴应接受业主监督。10个以上业主联名提出质询的，业委会须书面回复业主，并将质询内容和书面回复情况在物业管理区域显著位置进行公示。

超过20%业主联名，可申请对业委会收支情况进行审计，所须费用由全体业主承担。

第四章 指导和监督

第二十二条 （监督）

业主委员会应当接受业主监督，接受所在居（村）民委员会和镇政府、街道办事处指导和监督。

20%以上业主联名提出罢免业主委员会或业主委员会成员的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，而业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的镇政府、街道办事处可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居（村）民委员会在镇政府、街道办事处的指导和监督下组织召开。

召开业主委员会会议，应当提前5个工作日告知相关的居（村）民委员会，并听取居（村）民委员会的建议。

第二十三条（业主大会的强制召开）

业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在镇政府、街道办事处可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居（村）民委员会在镇政府、街道办事处的指导和监督下组织召开。

第二十四条（业委会会议强制召开）

按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在镇政府、街道办事处可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

第二十五条（资料移交）

业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于业主共有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

第二十六条（换届）

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的镇、街道应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居（村）民委员会在镇政府、街道办事处的指导和监督下，组织换届选举工作。

第二十七条（居（村）民委员会代行业委职责）

因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居（村）民委员会在镇政府、街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

第二十八条（撤销会议决定）

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规和有关规定的，物业所在地的镇政府、街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
    第二十九条（责任追究）

业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律法规和有关规定的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第三十条（侵权责任）

业主委员会作出的决定违反法律法规规定和有关规定或者业主大会决定，给业主、物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担民事责任。

业主委员会违反法律法规规定，严重侵害业主合法权益或者严重影响公共秩序的，由政府有关部门依法追究责任。

将业主资料用于与物业管理服务无关的活动的，依法追究法律责任,由签字同意该决定的业主委员会委员承担相应法律责任。

第五章 附 则

第三十一条

本办法自2012年1月1日起施行。