NHBG2012002

 

                              

南建设〔2012〕23号

 

关于印发佛山市南海区国土城建和水务局

关于物业服务项目招投标管理的

暂行办法的通知

 

 

各镇人民政府、街道办事处，区有关单位：

《佛山市南海区国土城建和水务局关于物业服务项目招投标管理的暂行办法》业经区政府同意，现印发给你们，请遵照执行。执行过程中遇到的问题，请向区国土城建和水务局（住建）反映。

 

 

二〇一二年二月十三日

 

佛山市南海区国土城建和水务局关于物业

服务项目招投标管理的暂行办法

 

第一条 （制定依据）

为规范我区物业服务项目招投标活动，维护招投标当事人的合法权益，促进物业管理服务市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《佛山市物业管理办法（试行）》等有关规定，结合南海实际，制定本办法。

第二条 （适用范围）

本办法适用于本行政区域内住宅物业服务项目招标投标活动。

公开招标的投标人少于3人的，或物业管理区域规划面积少于5万平方米的，或业主大会决定不采取招标方式选聘物业服务企业的，经镇、街道物业管理主管部门备案，可以不进行招标。

住宅物业建设单位选聘前期物业服务企业的，按照《广东省建设厅转发建设部关于印发〈前期物业招标投标管理暂行办法〉的通知》有关规定执行。

第三条  （招标人）

本办法所称招标人是指经业主大会授权的住宅物业的业主委员会。

没有成立业主委员会或者业主委员会解散后的住宅物业，所在地社区居委会经征询业主意见，并报镇、街道物业管理主管部门同意后，可以作为招标人。

第四条（投标人）

本办法所称投标人是参加投标竞争的物业服务企业。物业服务企业参加南海区的物业服务投标必须符合经营资质的有关要求。

第五条 （主管部门职责）

区物业管理主管部门负责制定物业服务招投标有关政策，并指导、监督本区物业服务招标投标活动。

各镇、街道物业管理主管部门负责对业主大会选聘物业企业的招投标行为进行监督、管理。

第六条（物业服务招投标场所）

物业服务项目招投标应在镇、街道建设工程交易中心内进行。

镇、街道建设工程交易中心对于物业服务项目招投标免收有关费用。

第七条（业主大会表决）

业主、业主大会选聘物业服务企业招投标一般在原物业服务合同期满前三个月举行。业主大会由招标人主持，表决内容如下（表决票参见附件1）：

（一）决定选聘新的物业服务企业或者续聘现物业服务企业；
　　（二）决定采取公开招标或邀请招标方式。

（三）参照佛山市住宅小区物业管理服务收费等级标准，决定小区物业服务标准和内容，决定物业服务合同的主要条款。

第八条（物业服务合同草案公示）

业主大会召开前，招标人应当将住宅小区物业管理服务收费等级标准及《佛山市物业服务合同（示范文本）》在管理区域显著位置进行公示，征求业主意见，公示时间不少于十五日。

招标人应根据业主大会决定的物业服务标准和内容，参考物业管理行政主管部门制定的示范文本，起草本小区物业服务合同。

第九条 （招标登记）

决定以招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应在发布招标公告或者发出招标邀请书的10日前，到镇、街道物业管理主管部门办理招标登记。办理招标登记应当提交以下资料：

（一）招标登记申请书（见附件2）；

（二）物业服务招标文件（见附件3）；

（三）业主大会同意通过招投标方式选聘物业服务企业的相关决议原件、原物业服务合同复印件；

（四）业主委员会备案证明，或镇、街道物业管理主管部门同意居委会代行业委会权利的证明文件；

（五）招标人代表的授权委托书原件及身份证复印件；

（六）自行招标声明书或委托招标代理机构的委托合同原件、招标代理机构营业执照及资质证明复印件；

（七）评标专家抽取申请表；

（八）法律、法规和规章规定的其他材料。

第十条 （招标资料审查）

镇、街道物业管理主管部门应当自受理招标登记申请之日起5个工作日内完成招标资料审查，审查合格后发放《物业服务招标登记备案通知单》，并指导、监督招标人依照本办法开展招标投标活动。

第十一条（公开招标和邀请招标）

公开招标的，招标人在南海区国土城建和水务局（住建）网站和南海区房地产协会网站上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的方法等事项。

邀请招标的，招标人应持《物业服务招标登记备案通知单》，向不少于符合招标资信要求的三家物业服务企业发出投标邀请书。投标邀请书应当载明前款规定的事项。

第十二条（公平性要求）

招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇。

第十三条（招标文件的内容）

招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件（见附件3）。招标文件应当包括下列内容：

（一）招标人基本情况，包括名称、地址、联系方式等；

（二）招标项目基本情况，包括物业名称、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋栋数、房屋建筑结构、经规划部门批准的规划详图或者规划总平面图、物业功能分区、设施设备状况等；

（三）共用部位、共用设施设备经营收入状况及收益归属分配要求；

（四）目前物业服务状况（物业服务企业、物业服务内容标准和收费标准）；

（五）业主大会决定的物业服务合同文本；

（六）业主大会决定的物业服务内容、标准；

（七）投标人资格、投标文件格式和主要内容、投标保证金；

（八）招标方案、评标标准和评标方法；

（九）投标人报名日期、获取招标文件的办法及投标截止期限；

（十）物业服务合同的订立说明；

（十一）其他事项的说明及法律、法规规定的其他内容。

第十四条 （合理时间）

招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。

公开招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于30日。

第十五条 （踏勘和答疑）

镇、街道物业管理主管部门可以统一组织潜在投标人踏勘物业项目现场，并要求招标人提供隐蔽工程图纸等项目的详细资料。对投标人提出的疑问，招标人应当予以澄清，并以书面形式发送给所有招标文件收受人，并在网络上公开。

第十六条（招标文件的澄清或修改）

招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人和镇、街道物业管理主管部门，并在区国土城建和水务局（住建）和区房地产协会网站上公告。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十七条（投标人资质资格）

投标人应当具有物业服务相应等级资质、诚信手册和招标文件要求的具体条件。

第十八条 （编制投标文件）

投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件应当包括以下内容：

（一）投标函部分，包括法定代表人身份证明书、投标文件签署授权委托书、投标函、投标保证金确认函、项目管理机构配备情况辅助说明材料，以及有关专项服务分包情况、拟派驻的项目负责人、履约承诺以及招标文件规定的其他资料。上述内容的具体规定由招标人在招标文件中明确；

（二）技术部分，包括物业服务的内容和标准、管理方案、服务质量控制方法、机构设置、人员配备数量和岗位职责，明晰主要工作环节运行程序及检查方法、企业内部管理制度；

（三）商务部分，包括物业服务费和其他委托代理服务费等收费报价，收费形式以及相应的项目财务收支测算；

（四）资信部分，包括营业执照副本复印件、资质等级证书副本复印件、诚信手册、管理业绩、项目主要管理人员资格证书等；

（五）招标文件要求提供的其他材料。

第十九条（投标文件的受理）

投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件。

投标文件上应隐去投标人名称的信息。

第二十条（对投标文件的修改）

投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面密封送达招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

投标人不按招标文件要求提交投标保证金的，视为投标无效。

第二十一条 （开标时间地点）

开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行。开标地点为招标文件中预先确定的地点。

第二十二条（开标的监督）

镇、街道物业管理主管部门和社区居民委员会应当到场监督物业服务开标和评标。

业主可以推选5人以下代表旁听开标和评标过程，旁听过程中须遵守有关纪律。

第二十三条（开标）

开标由招标人主持，所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

招标人应当记录开标过程，并存档备查。

第二十四条 （评标主体）

评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表和物业管理专家组成，成员人数为5人以上单数，其中专家不得少于成员总数的三分之二。

评标委员会的专家成员，应当由招标人在开标前1日内，从物业服务评标专家库中随机抽取。评标委员会成员的名单在开标前应当保密。与招标人、投标人有利害关系的评标专家应回避评标。

第二十五条 （评标）

评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。

第二十六条（废标）

在评标过程中，发现有下述情形之一的，评标委员会应将投标人的投标作为废标处理：

（一）投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的；

（二）投标人的投标报价明显低于佛山物业服务收费指导价，并低于成本测算价格，应当要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料，投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的；

（三）投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的；

（四）投标文件载明的物业管理服务内容、标准、质量要求等被实质性裁减，不符合招标文件要求的；

（五）未对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应的；

（六）投标文件未密封、未盖章或不能出具经投标人盖章的有效授权文件的。

第二十七条（评标纪律）

投标文件评审过程应当保密，评标委员会成员应当遵守职业道德，客观、公正、诚实、廉洁地履行职责，严格按照招标文件确定的评标标准和方法，独立评审投标文件，不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触。

第二十八条（评标方法）

物业服务评标方法采用不设标底的综合评估法。

综合评估法是将物业服务投标评审分为投标企业资信部分、技术部分、商务部分、现场答辩等四部分，采取百分制的方法将四个部分评审评分加权求和，按总评分从高到低顺序最后确定中标候选人的评标方法。

资信部分、技术部分、商务部分、现场答辩评审的评分权重为30:30:30：10。

第二十九条（具体评标方法）

资信部分评审，是评标委员会对投标人资质等级、管理现状和业绩、项目主要管理人员资格、管理人员素质、企业信用记录进行综合评比、打分。

技术部分评审，是评标委员会对投标文件中的物业服务内容和标准、人员配备、物业服务机构运作方法及管理制度、项目收支预算和各项收费标准报价等进行评比、打分。

商务部分评审，是评标委员会对投标文件中的物业服务费、特约服务费和其他委托代理服务的费用等进行评比、打分。各投标人的投标价格算术平均值为标底，并以此为标准来确定其他投标人的价格得分。

投标答辩评审，是由投标企业的投标答辩人出席作答，评标委员会按评标标准和方法对投标答辩人进行现场提问、考核、比较，并量化打分。　

第三十条（评标报告）

评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：

（一）投标企业代表签到表；

（二）评标委员会成员名单及签到表；　

（三）开标记录；

（四）废标情况说明；

（五）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；

（六）评分一览表；

　（七）经评审的投标人排序；

（八）澄清、说明、补充事项纪要。

第三十一条（招标结果的确认）

招标人应当从评标委员会推荐的中标候选人中按顺序确定中标人，并将中标结果在物业管理区域显著位置向业主公告15日。

第三十二条（中标通知书）

招标人应当在评标委员会出具评审结果后及时向中标人发出中标通知书。

第三十三条（签约）

招标人必须和中标人在发出中标通知书之日起30日内订立物业服务合同。物业服务合同内容必须与招标文件、中标人的投标文件一致，不得进行任何实质性改动。

凡对人员配置、服务内容、服务标准、权利义务内容和履行方式进行变更的，视为实质性改动，镇、街道物业管理主管部门对该物业服务合同不予备案。

第三十四条（文件退还）

招标人应当对投标文件的内容进行保密，不得复印、抄录。在确定中标候选人当日将全部投标人的投标文件封存一份备查，其余投标文件退还。封存的投标文件满六个月后退还。

第三十五条（备案）

招标人在与中标人签订物业服务合同之日起15日内，向物业服务项目所在地的镇、街道物业管理主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、企业法人执照、资质证书复印件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

第三十六条（违约责任）

招标人无正当理由不与中标人订立合同的，项目所在地镇、街道物业管理主管部门可以责成招标人及时订立合同，并将此情况向全体业主公示。

中标人无正当理由不与招标人订立合同的，给招标人造成损失的，应当予以赔偿。

第六章 附 则

第三十七条 本办法未作规定的，按照《中华人民共和国招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》有关规定执行。

第三十八条  区物业管理行政主管部门制定《佛山市南海区物业服务招标文件（示范文本）》，作为招标人在物业服务招投标中的参考文件。

第三十九条 非住宅物业的物业服务招标投标活动可参照本办法执行。

第四十条 本办法自2012年3月1日起试行。

 

附件：1.    小区关于物业服务招标的业主大会表决票

2.    小区物业服务招标登记申请书

3.佛山市南海区物业服务招标文件（用于业主大会招投标）（示范文本）

 

 

附件1：

    小区关于物业服务招投的业主大会表决票

 

票号：

一、表决事项

第一项、关于选聘新物业服务企业或者续聘现有物业服务企业的表决

续聘现有物业服务企业（   ）   选聘新的物业服务企业（    ）

弃权（    ）

第二项、关于招标方式的表决

公开招标（   ）        邀请招标（   ）    弃权 （   ）

第三项、关于小区物业服务标准的表决

参考市物业服务收费等级参考标准（从高到低共分一至五个等级，每个等级的服务标准和收费标准不同，具体内容已张贴于本小区出入口、大堂等显著位置），本小区物业服务标准为：

（一）综合管理服务采用第      级标准；

（二）物业共用部位和共用设施设备维护采用第      级标准；

（三）小区内公共秩序维护采用第      级标准；

（四）保洁服务采用第      级标准；

（五）绿化养护采用第      级标准；

二、有关说明

（一）对第一、第二表决事项，请在该意见后面的（  ）打√；

（二）对第三表决事项，请在“    ”内从一至五任选一项填写，得票最多的为表决结果。

（三）业主大会筹备组采取指定地点回收表决票的方式，请在

     年   月   日    时前投票表决，逾期视作弃权；

（四）已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其票数     （计入或不计入）已表决的多数票。

 

楼座房号：               ；套建筑面积：             ；

业主签章：              ； 联系电话：             。

                               填写日期：   年    月   日

 

 

 

 

 

 

 

附件2：

     住宅小区物业服务招标登记申请书

 

镇/街道：

     小区经业主大会表决，决定选聘新的物业服务企业，并决定采取公开招标/邀请招标的方式选聘。根据业主大会决定，本次招标拟引入的物业服务标准为：

（一）综合管理服务采用第      级标准；

（二）物业共用部位和共用设施设备维护采用第      级标准；

（三）小区内公共秩序维护采用第      级标准；

（四）保洁服务采用第      级标准；

（五）绿化养护采用第      级标准；

根据《佛山市南海区物业服务项目招投标管理暂行办法》有关规定，     小区业主委员会作为招标人，申请进入贵镇/街道建设工程交易中心进行招投标事宜。

 

 

 

申请人：     小区第   届业主委员会（盖章）

二〇   年  月  日

附件3：

佛山市南海区物业服务招标文件（示范文本，供参考）

 

第一部分 招标公告/投标邀请

按照国务院《物业管理条例》和《佛山市南海区物业服务项目招投标管理暂行办法》的规定，现决定对           （项目名称）的物业管理服务进行          （公开/邀请）招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。请投标单位接到本招标文件后,认真阅读各项内容,进行必要的投标准备,并按招标文件的要求详细填写和编制投标文件.招标单位将按本招标文件投标须知确定的时间、地点开标，请投标单位的法定代表人（或其委托代理人）携带其身份证明和授权文件准时出席，否则视为弃权处理。

一、招标项目的简要说明

本项目位于佛山市南海区          镇（街道）          路    号，四至范围：东至            ，西至           ，南至          ，北至         。

本项目规划设计的物业类型为：                   。

本项目总用地面积           平方米。用地构成为：建筑用地         平方米（其中公建用地           平方米），道路用地       平方米，绿化用地       平方米。

本项目总建筑面积        平方米。其中地下总建筑面积           平方米，地上总建筑面积        平方米，包括住宅建筑面积        平方米，商业用房建筑面积        平方米，办公用房建筑面积        平方米，其他物业建筑面积        平方米。

本项目共计建筑物     幢（其中住宅     幢     套       平方米，非住宅     幢     套       平方米）；带电梯建筑     幢     套       平方米；不带电梯建筑     幢     套       平方米。

本项目的建筑密度为     %；综合容积率        ；绿化率为     %。

本项目规划建设机动车停车位          个，其中地上停车位       个，地下停车位      个；按照规划设计建造了非机动车停车场所        平方米。

本项目共有电梯    个，

本项目规划设计批准文件见附件4。

二、项目开工和竣工交付使用时间

本项目于      年      月开工建设，共分      期开发建设。第一期工程计划于      年      月竣工并交付使用；整个建设项目（计划）于       年       月全部建成竣工交付使用。

三、物业管理用房的配置情况

物业管理服务办公等用房： 建筑面积为         平方米；坐落位置：                   ；                                  于      年      月开工建设，于       年       月全部建成竣工交付使用。

四、共用部位和设施设备经营收益情况及分配方案

本项目共用部位和设施设备收益年度收入预算为     元，其中：

广告收益为     元，游泳池收益为     元，停车收益为     元，其他收益为     元。

以上共有收益业主大会将委托中标物业服务企业进行经营，经营收入的    %为中标物业服务企业的管理费，剩余部位为全体业主共有。

五、招标书的发售

投标单位应于      年     月     日     时     分前至佛山市南海区     镇（街道）        路       号     室（领取/购买）招标书。（出售的招标书每套标书收取成本费      元整）。

六、投标地点

佛山市南海区     镇（街道）建设工程交易中心      会议室。

七、本招标公告在南海区国土城建和水务局（住建）网站以及南海区房地产协会网站上公告。

八、投标截止时间

投标截止时间为      年　　月　　日    时    分，逾期送达的投标文件不接受。

九、开标时间、地点

（一）开标时间为投标文件送达截止时间。

（二）开标地点为投标文件送达地点。

招 标 人：                     

招标代理：

地    址：                   咨询电话：

联 系 人：                   邮    编：

 

 

第二部分　投标人须知

一、总则说明

（一）适用范围

本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。

（二）投标人的资格要求

参加投标的物业服务单位必须具有独立法人资格和物业管理主管部门颁发的物业服务企业      级及     级以上的资质。

（三）招标方式

本次招标采用       招标方式，择优选定物业服务企业。

（四）投标费用

无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。招投标过程中产生的专家费、场地费等由招标人先行垫付，由中标企业承担。

二、招标文件说明

（一）招标文件的构成

1.投标公告（邀请）

2.技术规范及要求

3.投标人须知

4.合同的一般条款

5.附件

（二）招标文件的澄清

1.投标人对招标文件如有疑点，可要求澄清，应在投标截止前  天按投标邀请中载明的地址以书面的形式通知到招标人。招标人以书面形式予以答复，并将书面答复发给所有获得招标文件的投标人。

2.投标人对招标人提供的招标文件所做出的推论、解释和结论，招标人概不负责，投标人由于对招标文件的任何推论和误解以及招标人对有关问题的口头解释所造成的后果，均由投标人自负。

3.投标人应检查招标文件的内容是否齐全,如有遗漏请索取,否则责任自负。

（三）招标文件的修改

1.在投标截止日期      天前，招标人可主动地或依据投标人要求澄清的问题而修改招标文件，并以书面的形式通知所有获得招标文件的投标人。

2.为使投标人在准备投标文件时有合理的时间考虑招标文件的修改，招标人可酌情推迟投票截止时间和开标时间，并以书面形式通知所有获得招标文件的投标人。

三、投标文件的编写

投标文件应分为资信部分、技术部分和商务部分三部分。

资信部分包括投标人的资质等级、管理现状和业绩、拟派驻本项目项目经理及主要管理人员业绩、近两年内所获得的荣誉等有关情况。

商务部分包括物业服务费、有偿服务费和其他委托代理服务的费用，人员配备，项目收支预算和各项收费标准报价及其依据等。

技术部分包括物业服务内容和标准、人员配备、管理目标和承诺、物业管理机构运作方法及管理制度等。

投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写投标书、授权书、用于本项目的技术装备表、本项目负责人与主要管理人员表（见附件10 ）。

（一）投标文件构成

1.商务部分

（1）按招标文件格式编制的投标函

（2）授权书

（3）项目费用测算。包括成本和收入预测。

成本为：

项目管理服务人员的工资、社会保险和福利费等；

物业共用部位、共用设备的日常运行、维护费用；

物业管理区域绿化养护费用；

物业管理区域秩序维护费用；

物业管理区域办公费用；

其他费用。

收入为：

物业管理收入测算；

有偿服务收费测算；

其他收入测算。

2.资信部分

（1）企业简介；

（2）资格证明材料：企业营业执照、资质证书、诚信手册、从业人员上岗证书、管理项目证明复印件（市外企业须加盖项目所在地区级物业主管部门的公章）；

（3）业绩。近两年来所管理项目获得国家、省、市示范小区的称号的证明原件；工商部门颁发的守合同重信用企业称号。

3.技术部分

（1）管理服务理念和目标

结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。

（2）项目管理机构运作方法及管理制度

编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录；

（3）根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案

①对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案；

②物业管理区域内共用设施设备的保养、维修方案；

③业主、使用人装饰装修室内的服务方案；

④住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；

⑤物业管理区域内环境清洁保洁方案；

⑥物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述；

⑦绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；

⑧人员配备表（依据附件10填写）

⑨

（4）物业维修和管理的应急措施

①业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施；

②本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施；

③业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；

④雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；

⑤电梯故障的应急措施；

⑥消防应急措施；

⑦防台风应急措施；

⑧防暴雨等灾害性天气应急措施；

⑨                            。

（5）丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。

（6）智能化设施的管理与维修方案。

（7）施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。

（8）用于本项目的技术装备

（9）

（二）投标文件的格式

1.投标文件总体分为商务、技术、资信三大部分。

2.招标文件对投标文件的格式、内容等有规定的应符合招标文件规定要求。

3.投标文件的技术部分标书规范格式要求为：目录及大标题：字体---黑体，大小---小三；小标题：字体---黑体，大小---小四；正文内容：字体---宋体，大小---小四；左右页边距：左---2.2厘米,右---2厘米；正文中表格与插图的字体一律用5号宋体

正文行间距为1.5倍行距。封面及正文均为A4纸 具体文本格式见附件11。

（三）投标报价

投标方应根据招标文件的要求写明本项目不同物业的物业管理费（以每月每平方米为依据）的报价金额。投标方只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。

（四）投标文件的份数和签署

1.投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共     套（其中正本     套其中副本     套），并明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。

2.投标文件须打印并由投标方法定代表人签署和加盖公章。

3.电报、电话、传真形式的投标概不接受。

4.投标有效期

投标文件从开标之日起，有效期为   45    天。

四、投标保证金

（一）投标人在（领取/购买）招标书的同时缴纳投标保证金 

5000-10000（由招标人选择）元整，并作为其投标的一部分。未中标者在招标人与中标人签订物业服务合同后    5   工作日内退还保证金，利息不计。

（二）未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。

（三）下列任何情况发生时，招标人将不予退还投标保证金：

1.投标人在投标截止期后至投标有效期内撤回其投标；

2.中标人在规定的期限内放弃签订合同。

五、投标文件递交的要求和无效

（一）投标文件的密封

投标方应将投标文件密封，并标明招标编号、投标项目名称及正本或副本。

（二）递交投标文件的截止时间

所有投标文件都必须在招标方于投标邀请中规定的投标截止时间之前送至招标文件规定的地点。招标人将拒收在投票截止时间后收到的投标文件。

（三）投标文件的修改和撤销

1.投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效。

2.投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。

（四）投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：

1.投标文件未按照招标文件的要求予以密封的；

2.投标文件中的投标函未加盖投标人的企业印章及企业法定代表人印章或者签字的或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书（原件）及委托代理人印章或者签字的；

3.投标文件的关键内容字迹模糊，无法辩认的；

4.明显不符合技术规范、技术标准的要求；

5.投标文件附有招标人不能接受的条件；

6.住宅部分投标价格低于佛山市物业服务收费标准价格10%以上的；

7.其他不符合招标文件中规定的实质性要求视为重大偏差。

六、开标和评标

（一）开标

开标会在投标邀请中规定的时间、地点举行，由招标人主持，邀请所有投标人参加。主要程序如下：

1.参加开标人员签到；

2.主持人宣布开标会议开始，由镇街道监管人员检验招标人法定代表人身份证件或委托代理人身份证件及其授权委托书，检验投标人法定代表人或者委托代理人身份证件，介绍参加开标会议的人员及招标项目的有关情况；

3.由镇街道监管人员与投标人推选的代表共同查验投标文件密封情况；

4.确认无误后拆封唱标，由唱标人当众拆封，宣读投标人的名称，投标报价及投标文件的修改撤回等情况并作现场记录；

5.招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间之前收到的所有投标文件，开标时都应当众拆封、宣读；

6.密封投标文件的技术标书并编号；

7.宣布开标会议结束，进入评标阶段。

（二）评标

1.评标的方法与程序

招标方根据有关规定组建评标委员会，本项目的评标委员会成员共设5人。其中，招标人指派 1 人，项目所在地社区居委代表1 人，由招标人从市物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员 3人 。

本项目采用无标底综合评分法，是将物业管理投标评审分为投标企业资信部分、技术部分、商务部分、现场答辩等四部分的评审，采取百分制的方法将四个部分评审评分求和，5名评委评分中去掉一个最高分和一个最低分，计算所得算术平均值为投标人最终得分。从而按总评分从高到低顺序最后确定中标候选人3名。

2.评标标准与定标办法

评分办法、标准如下：资信部分30分，商务部分30分，技术部分30分，答辩部分10分，满分为100分。从能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标人中推荐三名中标候选人。

（1）资信部分30分：凡符合投标资格的投标人均可得18分，采取加分法，最高分为30分。

本部分加分项为：

近两年内（截至投标截止时间，下同）投标人管理的项目中获得国家示范小区称号的加4分；

近两年内获得省优秀项目称号的加3分；

近两年内获得市优秀项目称号的加2分；

近两年内投标人获得区级物业行政主管部门表彰的加1分；

投标人为本项目安排的项目经理取得物业管理师证书的加3分；

投标人取得ISO标准认证的企业加2分。

市外企业的荣誉必须取得当地市级物业管理行政主管部门的证明（证明须附确认联系电话）。

（2）技术部分30分

评标委员会对投标文件中的管理服务理念和目标、项目管理机构运作方法及管理制度、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案、物业维修和管理的应急措施等八项内容，进行评比、打分。满足并响应招标文件要求的，得30分（缺项者酌情扣分）
      （3） 商务部分30分（最低分为0分，最高分为30分）

评标委员会对投标文件中的物业服务费进行评比、打分。各投标人的投标价格算术平均值为标底，并以此为标准来确定其他投标人的价格得分，投标价格偏差于该基准价格的，每偏差0．5%扣1分，住宅投标价格低于佛山市收费标准价格的作为废标处理。
     （4） 答辩部分10分（最低分为0分，最高分为10分）

由招标人组织，投标企业的拟安排该小区的项目经理作为投标答辩人出席作答。评标委员会按评标标准和方法对投标答辩人进行现场提问、考核、比较，并视具体情况量化打分。

答辩人在答辩前须提交项目经理有关资格证书（物业管理师证书、物业管理经理证书、物业管理上岗证书、市区组织的物业管理项目经理培训证书）原件，未能提供证书者，该答辩视为无效，答辩得分为0。

（六）投标文件的澄清

1.为了有助于对投票文件进行审查、评估和比较，招标人有权向投标人质疑，请投标人澄清其投标内容。投标人有责任按照招标人通知的时间，地点指派专人进行答疑和澄清。

2.澄清的答复是书面的，但不得对投标内容进行实质性的修改。

（七）评价原则与方法

对所有的投标方的投标评估，都采用相同的程序和标准。

评标严格按照招标文件的要求和条件进行。

（八）保密

有关投标文件的审查、澄清、评估和比较以及有关授予合同意向的一切情况都不得透露给任一投标方或与上述评标工作无关的人员。

投标方不得干扰招标方的评标活动，否则将废除其投标。

七、中标人的确定及物业服务合同的签订

（一）定标准则

1.合同将授予其投标符合招标文件要求，并能圆满地履行合同的投标方。

2.最低报价不是被授予合同的保证。

（二）中标通知

1.评标结束    7   日内，招标方将以书面的形式发出中标通知书，但发出的时间不超过投标有效期。中标通知书一经发出即发生法律效力。

2.中标通知书将作为签订合同协议书的依据。

（三）合同协议书的签署

1.中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人按佛山市《物业服务合同（示范文本）》格式签订合同协议书；

2.招标文件、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订合同协议书的依据。

3.中标方与招标方签定的本项目前期物业管理管理合同协议书，应当遵循《物业管理条例》规定，明确本项目物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务，必须由相关责任单位依法承担相关管线和设施设备维修、养护的责任，并向最终用户收取有关费用。

（四）悔标责任

1.中标人接到中标通知书    7  日后（最长不超过30日），无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。超过投标保证金数额的，对超过部分按       赔偿。

2.招标人在发出中标通知书   7   日后（最长不超过30日），无正当理由不与中标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应物业服务合同的，应双倍返还投标保证金，超过投标保证金数额的，对超过部分按

       赔偿。

第三部分  技术规范及要求

    经业主大会表决，       （项目）的物业服务参照佛山市普通住宅物业服务内容等级标准      级标准，具体技术规范与要求和部分差异如下：

一、物业管理服务的内容

对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。

二、物业管理服务的要求

（一）按专业化的要求配置管理服务人员；

（二）物业管理服务与收费质价相符；

（三）

（四）

三、投标人的条件
　　（一）依法注册登记、具有独立法人资格，并有      级以上物业管理资质的物业服务企业；
　　（二）具有经营管理相似物业        万平方米以上的管理经验；

（三）近两年内（截至投标截止时间，下同）没有受过行政部门的行政处罚，近一年内（截至投标截止时间，下同）诚信扣分不超过25分；

（四）佛山市外物业服务企业持有佛山市物业管理行政主管部门颁发的诚信手册。

四、投标文件的编制要求
　　（一）管理服务理念和目标
　　要求结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。
　　（二）项目管理机构运作方法及管理制度
　　编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。
　　（三）管理服务人员配置
　　拟配小区（项目）经理、主要工程技术管理人员的姓名，年龄、学历、职称，以及相似工作岗位工作年限，经历；其他岗位人员拟配人选，数量，职称。
　　（四）物业管理用房及相应管理设施的配置
　　提供物业管理用房的使用计划、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。

（五）项目服务内容与服务标准

具体包括综合服务管理、公共设施设备的养护与维修、公共场所秩序的维护、保洁服务、绿化养护管理、电梯的运营与管理等管理服务的内容与相应的服务标准，尤其要体现住宅物业与非住宅物业的服务内容与标准要分别体现。
　　（六）物业管理费用的收支预案
　　按照本物业的使用性质，分项计算出本项目范围内住宅和非住宅收取的物业管理费（每平方米建筑面积），以及各项管理费用支出计划与数额。
    五、项目服务内容与服务标准（住宅部分）（请参照市、区制定的物业服务菜单式收费标准，经业主大会表决，形成本小区的物业服务内容和标准）。

六、项目服务内容与服务标准（车位、商铺）。

七、物业服务费的结算形式（包干制/酬金制 ）。

八、                  。

 

第四部分  合同一般条款

一、适用范围

本合同条款仅适用于本次招标活动。

二、价格

本项目物业服务费收取标准，按照中标价格确定。除非合同中另有规定，乙方为其所提供物业管理服务而要求甲方支付的金额应与投标报价一致。

三、技术规格和标准

本合同项下所提供服务的技术规格和标准应与本招标文件技术规格规定的标准相一致。

四、价格

招标人根据《佛山市南海区物业服务招标投标管理暂行办法》发现投标人在投标过程中如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，招标人有权要求予以赔偿。

五、招标费用的承担，按以下第   2   种方式解决：

（一）由招标人全额承担；

（二）由中标人全额承担；

（三）由招标人、中标人各承担一半；

（四）                          

但由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订物业服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。

六、投标人应表明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标文件连同招标人的中标通知书均具有法律约束力；应表明投标报价的有效期自     至      。

七、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业服务企业资质证书、法人代表的授权委托书和        等证明文件，并概要介绍本公司的基本状况、管理业绩等情况。

八、物业服务合同采取《佛山市物业服务合同示范文本》

九、

第五部分  附件

 

附件：1.投标书

      2.授权委托书

      3.本项目总平面布置图

4.本项目规划批准文件

5.本物业物业管理用房平面图

6.本物业主要设施设备的配置及说明

7.本项目公建配套设施及说明

8.用于本项目的技术装备表

9.本项目项目负责人与主要管理人员表（商务部分）

10.本项目人员配备表（技术部分）

11.__________物业管理投标文件（技术部分）

附件1：         

投标书

一、在考察了物业现场和研究了上述项目的投标人须知、合同条款、技术规格、图纸等后，我方愿以人民币                       元（大写）            （RMB元）(其中住宅用房            元、单价      元/m².月；商业用房              元、单价      元/m².月；办公用房

          元、单价      元/m².月)的总价或者上述招标文件确定（算术上的核实与改正后）的另一金额，按招标文件的要求，承担上述项目的全部物业管理工作。

二、如果贵方接受我方投标，我方保证在接到项目命令后   天介入，并在招标文件规定的期限内完成合同规定的全部工作。

三、我方同意在从本规定的递交标书截止之日起      日内遵守本投标。在该期限满期之前，本投标对我方始终有约束力，并随时被接受。

四、在正式合同协议制定和签署之前，本投标书连同贵方的中标通知书成为约束贵、我双方的合同。

五、我方理解，贵方不一定接受最低报价的投标或其他任何你们可能收到的投标。

投标人（盖单位公章）：  

法定代表人（盖章或签字）：      

委托代理人（盖章或签字）：         

日   期：     年    月    日

 

 

附件2：

授权委托书

 

本授权委托书声明：                  系法定代表人，现授权委托              为我的代理人，以我的名义参加                      项目前期物业管理投标活动。授权委托人所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。代理权限的有效期为本委托书签字之日起至投标工作结束止。

 

代理人无转委权，特此委托。

 

 

代理人（签字或盖章）：           性别：      年龄：       

单  位（盖章）：                 部门：     职务：       

投标人（盖法人章）：                                      

法定代表人（签字或盖章）：                                                              

 

 

日期：      年     月    日

 

 

附件3：

本项目总平面布置图

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件4：

本项目规划批准文件

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件5：

本物业物业管理用房平面图

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件6：

本物业主要设施设备的配置及说明

 

一、给水、排水、排污设施设备配置状况。

二、供电、供气设施设备配置状况。

三、垃圾处理设施设备配置状况。

四、小区出入口共计     处；分设在       路，     路和       路。

五、小区智能化设备的配置。

六、电梯所在位置、规格、型号、数量、厂家；

七、供水形式及设备技术指标；

八、其他设施设备的主要技术参数和指标。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件7：

本项目公建配套设施及说明

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件8：

用于本项目的技术装备表

 

序号	机械设备名称	规模型号	数量	备注

 

附件9：

本项目项目负责人与主要管理人员表（商务部分）

 

人员配置	姓名	职务	职称	主要资质、经验和 承担过的项目

附件10：

本项目人员配备表（技术部分）

 

岗 位	人 数	备 注
项目经理（助理）
办公室（客服部）
保安部（含监控人员）
保洁部
工程维修部
绿化部
财务部（收费员）
其他人员
合 计

 

 

 

 

 

 

附件11：

副 本

XXXXX物业管理

 

投

标

文

件

（技术部分）

 

 

XXXXX物业服务有限公司

XXXX年XX月

— 15 —

 

目       录（格式：居中黑体小三）

 

一、管理服务理念和目标（格式：首行缩进6黑体小三）

二、项目管理机构运作方法及管理制度

三、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案

四、物业维修和管理的应急措施

五、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。

六、智能化设施的管理与维修方案。

七、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。

八、用于本项目的技术装备

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

三、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案（格式：首行缩进5黑体小三）

（一）对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案；（格式：首行缩进5黑体小四）

（二）物业管理区域内共用设施设备的维修方案；

（三）业主、使用人装饰装修室内的服务方案；

（四）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；

（五）物业管理区域内环境清洁保洁方案；

物业区域内的环境卫生、是环境管理的一个重要部分，也是物业管理中一项经常性的管理服务工作。做好卫生、，净化和美化环境，可以给业主提供一个清洁、宜人的生活环境，预防各种疾病传播，保障业主身体健康。做好环境工作在管理上要制定一系列制度、计划。（格式：首行缩进5黑体小四）

5.1  保洁内容、计划及标准。

5.2  重大节日、活动保洁工作计划。

5.3  本物业内保洁计划。

5.4  保洁人员岗位职责及考评制度。

5.5  夏季环卫设施消毒工作安排。

5.6 保洁设备、耗材及用品的管理办法。

（六）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述；

（七）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；

（八）人员配备表

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

主题词：城乡建设  招投标  管理  通知

佛山市南海区国土城建和水务局建设综合室    2012年2月13日印发

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