千年古郡·幸福南海

索引号:	20130307175445449951596	发布机构:	佛山市南海区人民政府
发文日期:	2013-02-01	文号:	南府〔2013〕49号
名称:	佛山市南海区人民政府关于公布实施南海区集体建设用地基准地价的通知（南府〔2013〕49号）
主题词:		公报期号:	第23期

主动公开

南府〔2013〕49号

佛山市南海区人民政府关于公布实施

南海区集体建设用地基准地价的通知

各镇人民政府、街道办事处，区直局以上单位：

根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令第100号）等有关规定，由佛山市南海区国土城建和水务局（国土）组织实施的南海区集体建设用地基准地价评估成果已通过验收并进行了听证，现予以公布。

一、本次公布的南海区集体建设用地基准地价评估的工作范围为南海区范围内现有建设用地及规划期内的建设用地。

二、本次集体建设用地基准地价评估成果包括集体建设用地基准地价和基准租金。其中基准地价成果主要通过网格点基准地价图、区片基准地价图、级别基准地价图、集体商业路线价表及基准地价修正体系的形式予以公布；基准租金成果主要通过基准租金表、基准租金分布图及基准租金修正体系的形式予以公布。基准地价成果以网格点基准地价为基本表现形式，在公布的网格点基准地价图中，地价数据表示该数据左下方正方形网格的平均价格。

三、集体建设用地基准地价土地用途划分为商业、住宅、工业三类。在实际使用基准地价中未明确标注的基准地价类型，依据基准地价修正体系中的用地类型修正确定其基准地价。

四、本次集体建设用地基准地价和基准租金为设定内涵条件下的价格和租金水平，设定内涵及修正体系的运用具体详见附件内容。

五、本次集体建设用地基准地价可为政府宏观调控土地价格水平、制定地价政策、土地税费征收及集体土地使用权出让、转让、出租、转租、抵押、作价入股等宗地价格评估提供参考依据。

六、本次集体建设用地基准地价成果及有关图件将在佛山市南海区国土城建和水务局（国土）政务网站对外公布。

七、实施过程中的具体问题由佛山市南海区国土城建和水务局（国土）负责解释和协调解决。

八、本次基准地价从2013年2月1日起执行。

附件：1.南海区集体建设用地基准地价及修正体系

2.南海区集体建设用地基准租金及修正体系

佛山市南海区人民政府

2013年2月1日

附件1

南海区集体建设用地基准地价及修正体系

一、基准地价内涵

表1 南海区各用途集体建设用地基准地价价格内涵表

用途内涵	商业用地	住宅用地	工业用地
评估基准日	2011年9月1日
设定产权状况	土地所有者和使用者分别取得合法集体土地所有权证和使用权证情况下的集体土地使用权出让价格，在土地权利状况上无他项权利限制
土地开发程度	三通一平	三通一平	三通一平
设定容积率	2.0	2.0	1.0
土地使用年限	40年	70年	50年
价格类型	平均楼面地价	平均楼面地价	平均地面地价

注：①.住宅用地包含农民宅基地和农民公寓；

②.三通一平：宗地红线外“通给水、通电、通路”，宗地红线内“土地平整”；

③.地面地价与楼面地价的转换关系为：地面地价＝楼面地价 × 设定容积率。

二、级别基准地价

级别基准地价成果详见下表及基准地价图件成果中的《南海区集体商业用地级别地价图》、《南海区集体住宅用地级别地价图》和《南海区集体工业用地级别地价图》。

表2 南海区各用途集体建设用地级别楼面基准地价表

单位：元/ m2

土地用途土地级别	商业	住宅	工业
一级	967	687	471
二级	662	455	403
三级	477	372	375
四级	413	—	350
备注	商业、住宅分别为容积率2.0下的楼面地价，工业为容积率1.0下的地面地价。

在基准地价体系的实际运用过程中，基准地价的应用以楼面地价为主，但为了便于比较分析，通过地面地价与楼面地价的换算关系列出以下地面基准地价表。

表3 南海区各用途集体建设用地级别地面基准地价表

土地用途土地级别	商业		住宅		工业
土地用途土地级别	元/ m2	万元/亩	元/ m2	万元/亩	元/ m2	万元/亩
一级	1934	129.00	1374	91.65	471	31.42
二级	1324	88.31	910	60.70	403	26.88
三级	954	63.63	744	49.62	375	25.01
四级	826	55.09	—	—	350	23.35
备注	商业、住宅分别为容积率2.0下的单位面积地面地价，工业为容积率1.0下的单位面积地面地价。

三、区片基准地价

区片基准地价成果详见基准地价图件成果中的《南海区集体商业用地区片地价图》、《南海区集体住宅用地区片地价图》及《南海区集体工业用地区片地价图》。

四、网格点基准地价

南海区集体建设用地网格点基准地价的评价单元为地理空间200×200平方米的正方形网格，图中所显示的网格点价实际为该数据左下方正方形网格的价格。

网格点基准地价成果详见基准地价图件成果中的《南海区集体商业用地网格点地价图》、《南海区集体住宅用地网格点地价图》及《南海区集体工业用地网格点地价图》。

五、集体商业路线价

集体商业路线价的价格类型为楼面地价，商业路线价的运用详见下文“基准地价修正体系的运用说明”。南海区集体商业用地路线价详见基准地价图件成果中的《南海区集体商业用地路线价区段图》和下表。

表4 南海区集体商业用地路线价表

单位：元/ m2

序号	道路名称	所在镇（街道）	起止范围	路线价	标准进深（m）
1	玉器街	桂城	北起永安路，南至平东大道	7303	12
2	海一路	桂城	西起南三路，东至南五路	6516	12
3	灯湖东路	桂城	北起海七路，南至海六路	5504	12
4	南桂东路	桂城	西起佛山水道，东至桂澜路	5391	12
5	登山大道	西樵	北起江浦路，南至登山大道东	5172	12
6	南海大道北②	桂城	北起海三路，南至南桂东路	4829	12
7	大沥商业步行街	大沥	西起振兴路，东至金贸大道	4829	12
8	海辉路	桂城	西起南二路，东至南五路	4155	12
9	黄歧商业街	大沥	北起北环路，南至鄱阳路	4155	12
10	广佛公路④	大沥	西起北村公路，东至广佛边界	4042	12
11	紫金城特色美食街	桂城	北起夏西工业区，南至佛平三路	3930	12
12	广佛公路②	大沥	西起广云路，东南至广佛高速公路	3930	12
13	新风路	大沥	北起广佛公路，南至广云公路	3817	12
14	图强路	大沥	北起广佛公路，南至广云公路	3817	12
15	南海大道北③	桂城	北起南桂东路，南至南新一路	3705	12
16	宏威路	大沥	北起鄱阳路，南至广佛公路	3705	12
17	大兴路	大沥	北起G321国道，南至广云路	3705	12
18	佛平二路	桂城	西起佛山涌，东至桂澜路	3592	12
19	南四路	桂城	北起海辉路，南至佛平路	3592	12
20	广佛公路③	大沥	西起广佛高速，东至盐步大道	3592	12
21	岐西路	大沥	北起北环路，南至广佛路	3592	12
22	江浦东路	西樵	西起碧玉大道，东至樵高路	3545	12
23	太平大道	大沥	西起许海中学，东至G325国道	3480	12
24	桂丹路（罗村段）①	罗村	西起水岸街，东至北湖三路	3370	12
25	天佑六路	桂城	北起佛平路，南至南新一路	3368	12
26	南海大道北①	桂城	北起海七路，南至海三路	3368	12
27	黄海路	大沥	北起北环路，南至广佛路	3368	12
28	鄱阳路②	大沥	西起宏威路，东至广州西环高速	3368	12
29	江浦西路	西樵	西起樵乐路，东至江浦东路	3313	12
30	洲村路	里水	西起时代糖果社区，东至桥兴大街	3256	12
31	南六路	桂城	北起东海花园，南至海六路	3255	12
32	体育路	大沥	北起联窖路，南至G321国道	3255	12
33	平洲美食城	桂城	北起南港大街，南至南港路	3255	12
34	联星大道②	罗村	西北起桂丹路，东南至佛山大道北	3253	12
35	桂平西路	桂城	西起桂澜路，东至华翠南路	3143	12
36	海三西路	桂城	西起文庆路，东至南一路	3143	12
37	竹基路	大沥	北起风东村北街，南至广云路	3143	12
38	江南路	大沥	西起G321国道，东至邓南路	3143	12
39	联星大道①	罗村	北起机场路，南至桂丹路	3135	12
40	新湖二路	罗村	北起桂丹路，南至南湖一路	3135	12
41	樵乐路①	西樵	北起长堤路，南至江浦西路	3080	12
42	天佑北路	桂城	北起佛平路，南至南桂东路	3030	12
43	南三路	桂城	北起海辉路，南至佛平路	3030	12
44	新城大道	大沥	北起G321国道，南至城南二路	3030	12
45	鄱阳路①	大沥	西起北村公路（南盐公路），东至宏威路	3030	12
46	兴隆路	大沥	北起环镇路，南至G321国道	3030	12
47	教育路（大沥）	大沥	西起兴隆路，东至沥东路	3030	12
48	广佛新干线	大沥	西起龙蛇三村东街，东至盐步大道	3030	12
49	罗湖一路	罗村	西起乐园路，东至罗湖中路	3018	12
50	南一路	桂城	北起海七路，南至海三路	2918	12
51	天佑三路	桂城	北起佛平路，南至南新三路	2918	12
52	东约大道（桂城）	桂城	北起佛平二路，南至东约村道	2918	12
53	广佛公路①	大沥	西北起松岗大道南，东南至广云路	2918	12
54	邓南路	大沥	北起联窖路，南至G321国道	2918	12
55	新市路	大沥	西起海北大道，东至东和路	2918	12
56	里水大道北	里水	北起新兴路，南至石荣工业路	2911	12
57	大正路	九江	北起九江大道，南至船栏街	2910	12
58	新湖一路	罗村	北起桂丹路，南至佛罗路	2900	12
59	桂丹路（罗村段）②	罗村	西起北湖三路，东至沈海高速公路	2900	12
60	有为大道	丹灶	西起樵丹公路，东至商业大道	2858	12
61	永安路（桂城）	桂城	西南起佛平五路，东北至南港路	2805	12
62	金贸大道	大沥	北起广云路，南至广佛路	2805	12
63	沙溪路	大沥	北起三乡路，南至沿江路	2805	12
64	联和大道	罗村	北起恒桂中路，南至桂丹路	2783	12
65	碧玉大道	西樵	北起江浦路，南至校前路	2732	12
66	天佑二路	桂城	北起佛平路，南至南桂东路	2693	12
67	官窑大道	狮山	北起市场四路，南到驿园路	2693	12
68	金凤一路	大沥	西起新城大道，东至竹基路	2693	12
69	广云路	大沥	西起松岗大道南，东至振兴路	2693	12
70	盐步直街	大沥	西南起海傍南路，东北至盐步大道	2693	12
71	三乡路	大沥	西起广州西环高速，东至白沙二桥	2693	12
72	太行路	里水	西起里水桥，东至丰岗大桥	2681	12
73	商业大道（丹灶）	丹灶	北起海宁路，南至步行街	2630	12
74	广丰路	丹灶	西起富民路二街，东至商业大道	2630	12
75	民富路	丹灶	北起有为大道，南至工业大道	2630	12
76	大德路	桂城	西起佛平五路，东至明德路	2580	12
77	叠窖路②	桂城	北起文华北路，南至海三西路	2580	12
78	海三路	桂城	西起南一路，东至桂澜路	2580	12
79	海五路	桂城	西起南一路，东至桂澜路	2580	12
80	明德路	桂城	北起南港路，南至永安路	2580	12
81	南新五路	桂城	西起佛山涌，东至天佑北路	2580	12
82	海四路	桂城	西起叠南村道，东至灯湖西路	2580	12
83	振兴路（大沥）	大沥	北起广云路，南至钟边路	2580	12
84	盐步大道②	大沥	北起穗盐西路，南至环镇北路	2580	12
85	渤海路	大沥	北起洪湖路，南至广佛路	2580	12
86	南海路	大沥	北起广佛路，南至联和路	2580	12
87	新兴路	里水	北起里水大道北，南至沿江西路	2566	12
88	民丰路	丹灶	西起丹灶村道，东至珍丰路	2517	12
89	樵高路	西樵	西北起海北东路，东南至官山涌	2499	12
90	海八路	桂城	西起谢叠大桥，东至桂澜路	2468	12
91	梅园大道	桂城	西南起平西村道，东北至永安南路	2468	12
92	市场一路	狮山	西起官窑大道路，东至教育路	2468	12
93	华翠南路①	桂城	北起佛平三路，南至东平路	2468	12
94	朝阳路	里水	西起里水大道北，东至新兴路	2451	12
95	文化街	罗村	北起桂丹路,南至府前路	2430	12
96	乐城二路南	罗村	北起桂丹路，南至联星大道	2430	12
97	府前路	罗村	西起南湖一路，东至南湖二路	2430	12
98	罗湖中路	罗村	北起桂丹路，南至佛罗路	2430	12
99	珍丰路	丹灶	北起商业大道，南至沙田巷	2403	12
100	永安南路	桂城	北起佛平五路，南至平州水道	2356	8
101	南新三路	桂城	西起佛山涌，东至桂澜路	2356	8
102	文华北路	桂城	北起海八西路，南至海三西路	2356	8
103	南新四路	桂城	西起佛山涌，东至天佑六路	2356	12
104	桂业南路	桂城	北起季华东路，南至教育路	2356	8
105	松风路	狮山	北起沿江南路，南至文明西路	2356	8
106	辉海路	大沥	北起广佛路，南至联和路	2356	8
107	G325国道	大沥	北起广云路，南至沈海高速公路	2356	8
108	夏平西路	桂城	西南起佛平路，东北至桂澜路	2356	8
109	城南路	罗村	西起下柏工业大道东，东至城中路	2313	8
110	长堤路	西樵	西起樵乐路，东至樵金中路	2267	8
111	朝安路	西樵	北起长堤路，南至江浦西路	2267	8
112	叠窖路①	桂城	北起海八路，南至文华北路	2243	8
113	夏西大道	桂城	北起南平西路，南至夏平西路	2243	8
114	平东大道	桂城	西起永安南路，东至玉器街	2243	8
115	南新一路	桂城	西起天佑六路，东至桂澜路	2243	8
116	叠滘大道	桂城	西起文华北路，东至叠滘路	2243	8
117	南兴大街	桂城	北起南桂东路，南至南新三路	2243	8
118	季华东路	桂城	西起桂澜中路，东至巷口坊路	2243	8
119	平西街	桂城	西起石龙南路，东至梅园大道	2243	8
120	教育路（狮山）	狮山	北起风源东路，南至永安大道	2243	8
121	华翠南路②	桂城	北起东平路，南至怡海路	2243	8
122	东升路	里水	西起里水大道北，东至振兴路	2221	8
123	乐城三路北	罗村	北起机场路，南至桂丹路	2195	8
124	海北东路	西樵	西起民强中路，东至樵高路	2150	8
125	龙泉路	西樵	北起江浦路，南至登山大道东	2150	8
126	南新二路	桂城	西起天佑一路，东至中心大街	2131	8
127	起凤东路	狮山	西起振兴北路，东至教育路	2131	8
128	永安路（狮山）	狮山	西起长安路，东至三环路	2131	8
129	松岗大道①	狮山	北起联表小学，南至沿江北路（狮山）	2131	8
130	永安大道（狮山）	狮山	北起教育路，南至佛山一环	2131	8
131	穗盐大道	大沥	西起佛山一环，东至广州环城高速	2131	8
132	东约大道（大沥）	大沥	北起新村一路，南至广佛路	2131	8
133	北海路	大沥	北起鄱阳路，南至广佛路	2131	8
134	儒林路	九江	西北起明达路，东南至G325	2106	8
135	振兴路（里水）	里水	北起新兴路，南至沿江路	2106	8
136	北湖一路	罗村	北起罗村实验小学，南至桂丹路	2078	8
137	城中路	罗村	西北起长庚路，东南至沿江中路	2078	8
138	金湖一街	罗村	北起状元路，南至桂丹路	2078	8
139	乐城三路南	罗村	北起乐城二路南，南至联星大道	2078	8
140	教育路（桂城）	桂城	西起桂澜路，东至巷口坊路	2018	8
141	海六路	桂城	西起南一路，东至灯湖西路	2018	8
142	东平路	桂城	西起桂澜路，东至华翠南路	2018	8
143	东信南路	桂城	北起南港路，南至桂平东路	2018	8
144	长安路	狮山	西南起小塘工业大道，东北至三环东路	2018	8
145	西湖路	大沥	西起北村公路,东至黄海路	2018	8
146	城南二路	大沥	西起国道G325，东至竹基南路	2018	8
147	盐步大道①	大沥	北起广佛公路，南至穗盐西路	2018	8
148	平地大道	大沥	北起德政路，南至广佛路	2018	8
149	水头大道	大沥	北起广佛路，南至永安路	2018	8
150	外滩中路	罗村	北起佛罗路，南至外滩南路	1960	8
151	宝石西路	桂城	西起桂澜路，东至佛山一环	1906	8
152	中心大街	桂城	北起东平路，南至怡海路	1906	8
153	商业大道（狮山）	狮山	西起工业大道，东至松岗大道	1906	8
154	环镇北路	大沥	西北起盐步直街道，东南至盐秀路	1906	8
155	松岗大道②	狮山	北起沿江南路（狮山），南至广梧高速路	1906	8
156	洛浦路	九江	西起教育路，东至大正路	1876	8
157	康宁路	里水	西起红旗酒楼，东至新兴路	1876	8
158	和顺大道（里水）	里水	北起沿江南路（和顺），南至和顺汽车站	1876	8
159	金湖三街	罗村	北起状元路，南至桂丹路	1843	8
160	樵金中路（西樵）	西樵	北起樵高路，南至江浦东路	1802	8
161	夏北大道	桂城	北起佛山一环，南至南平西路	1793	8
162	巷口坊大道	桂城	北起季华东路，南至教育路	1793	8
163	狮城路	狮山	北起国道G321，南至博爱中路	1793	8
164	桃园一路	狮山	西起工业大道，东至禅炭路	1793	8
165	永安大道西（松岗）	狮山	北起松夏大道东，南至工业大道东	1793	8
166	华夏东路	大沥	西起盐步大道，东至虎榜市场路	1793	8
167	中南路	大沥	北起鄱阳路，南至西湖路	1793	8
168	洪湖路	大沥	西起北村公路，东至黄海路	1793	8
169	祖社直街	九江	西起儒林路，东至大正路	1761	8
170	西圣路	九江	西起教育路，东至儒林路	1761	8
171	樵金中路（丹灶）	丹灶	北起桂丹路，南至新裕路	1721	8
172	樵乐路②	西樵	西起三厂大道，东至社头路	1686	8
173	樵华大道	西樵	北起白云街，南至樵高路	1686	8
174	人民中路	狮山	西起人民中路，东至俊景中路	1681	8
175	思贤路	狮山	西起一环路，东至三环东路	1681	8
176	石塘路	狮山	西北起工业大道西，东南至桃园东路	1681	8
177	建设西路	大沥	西起兴路，东至盐步大道	1681	8
178	市场路	大沥	北起德政路，南至广佛路	1681	8
179	万安西路	九江	北起万安桥，南至桂香街	1646	8
180	奇腾路	九江	西起船栏街，东至G325国道	1646	8
181	花园大道	里水	西起和顺大道，东至市场一路	1646	8
182	南湖一路	罗村	北起桂丹路，南至佛罗路	1608	8
183	沿江南路（塱沙村）	罗村	北起新光源产业基地，南至下沙西街	1608	8
184	文沙路	丹灶	北起桂丹路，南至金业路	1607	8
185	夏沙路	丹灶	北起桂丹路，南至金业路	1607	8
186	丹灶大道	丹灶	北起桂丹路，南至商业大道	1607	8
187	S363省道	西樵	西起太平市场，东至官太路	1569	8
188	二环路	狮山	北起长安路，南至站前路	1569	8
189	建设东路	大沥	西起盐步大道，东至虎榜市场路	1569	8
190	北村公路	大沥	北起潘阳路，南至广佛路	1569	8
191	明达路	九江	西起儒林路，东至大正路	1531	8
192	清平路	九江	西南起沙龙路，东北至万安西路	1531	8
193	上北大道	九江	北起龙高路，南至樵江路	1531	8
194	市场一路（和顺）	里水	西起和顺大道，东至花园大道	1531	8
195	横江大道	丹灶	西起横江铁料城，东至横江大桥	1494	8
196	横江海滨路	丹灶	北起横江大道，南至详龙路	1494	8
197	俊景中路	狮山	西起红星北路，东至狮城路	1456	8
198	振兴北路（狮山）	狮山	北起驿园西路，南至官华路	1456	8
199	兴祥路	狮山	西起一环路，东至三环东路	1456	8
200	岭南路	大沥	北起联江东路，南至雅瑶桥	1456	8
201	河西大道	大沥	西起联平路，东至砂砖厂路	1456	8
202	太平路	九江	西北起洛浦路，东南至G325	1416	8
203	建中路	九江	北起洛浦路，南至祖社直街	1416	8
204	民康路	九江	北起向明路，南至教北路	1416	8
205	万安二马路	九江	北起万安西路，南至清平路	1416	8
206	详瑞路	九江	西北起沙龙路，东南至桂香街	1416	8
207	联沙大道	丹灶	西起横江大桥，东至中心公路	1380	8
208	文化路	狮山	西起华涌村道，东至佛山一环	1344	8
209	鼎安路	丹灶	北起罗下西路，南起罗西路	1266	8
210	樵金北路	丹灶	北起水口路，南至西联大道	1266	8
211	凤源西路	狮山	西起石市路，东至教育路（狮山）	1231	8
212	永兴街	丹灶	西起中山下街，东至鼎安路	1153	8
213	唐中路	狮山	西南起唐南路，东北至长安路	1119	8

六、基准地价修正体系

特别说明：基准地价修正体系适用于各用途集体建设用地网格点基准地价，不适用于各用途集体建设用地级别、区片基准地价，敬请留意。

（一）集体商业用地宗地地价修正系数体系

1. 容积率（楼层）修正

商业用地容积率或楼层修正不能同时使用，只能取其中一种方法进行修正。

（1）容积率修正

表5 集体商业用地楼面基准地价容积率修正系数表

容积率	≤2	2	≥5
修正系数	1.0	（2/ r）1/2	0.6325

注：①.商业容积率等于商业总建筑面积除以总用地面积；

②.评估待开发项目宜采用容积率修正，修正后得到的是对应容积率下的楼面地价；

③.当宗地容积率小于1时，商业用地总价=基准地价×容积率修正×其他修正×商业所分摊的用地面积（宗地整体容积率=宗地上总建筑面积÷总用地面积）；

④.当宗地整体容积率大于或等于1时，商业用地总价=基准地价×容积率修正×其他修正×商业建筑面积。

（2）楼层修正

表6 集体商业用地楼面基准地价楼层修正系数表

楼层	首层	第二层	第三层	第四层及以上
修正系数	1.0	0.75	0.58	0.42

注：①.楼层修正仅适用于整体容积率大于1的建成项目；

②.当某层商业用房的基准地价修正后低于所在地段的住宅用途的基准地价时，取其所在地段住宅用途的基准地价；

③.已建成项目宜采用楼层修正。

2. 期日修正

待估宗地的评估日期与基准地价设定的基准日期如不一致时，需根据政府发布的地价指数或市场状况进行期日修正。

3. 临街宽度修正

（1）临商业路线价区段

表7 集体商业用地临商业路线价区段宽度修正系数表

深度（米）	v＜3	3≤v≤5	5＜v≤8	8＜v≤12	＞12
修正系数	0.97	1.00	1.02	1.04	1.06

注：①.仅适用于临商业路线价区段的标准铺面修正；

②.设定标准铺面为宽3-5米，进深8-12米的临街铺面。

（2）临一般商业街道（非商业路线价区段）

表8 集体商业用地临一般街道宽度修正系数表

深度（米）	v＜4	4	4＜v≤6	6＜v≤8	＞8
修正系数	0.99	1.00	1.01	1.02	1.03

注：①.仅适用于一般街道（非商业路线价区段）的标准铺面修正；

②.设定标准铺面为宽4米，进深8米的临街铺面。

4. 临街深度修正

（1）临商业路线价区段

表9 集体商业用地临商业路线价区段深度修正系数表

深度（米）	v＜2	2≤v≤4	4＜v≤6	6＜v＜8	8≤v≤12	＞12
修正系数	1.45	1.32	1.20	1.12	1.05	1.00

注：①.仅适用于临商业路线价区段的标准铺面修正；

②.设定标准铺面为宽3-5米，进深8-12米的临街铺面。

（2）临一般商业街道（非商业路线价区段）

表10 集体商业用地临一般街道深度修正系数表

深度（米）	v＜2	2≤v≤4	4＜v≤6	6＜v＜8	≥8
修正系数	1.55	1.35	1.20	1.08	1.00

说明：（1）仅适用于一般街道（非商业路线价区段）的标准铺面修正；

（2）设定标准铺面为宽4米，进深8米的临街铺面。

5. 商业集聚度修正

说明：商业集聚度修仅适用于不临商业路线价的路段。

表11 集体商业用地商业聚集度修正指标说明及系数表

因子	指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
商业聚集度	指标标准说明	临大型商务中心、大型购物广场、地铁站点出口、步行街等，商业氛围浓厚	临一般商业街道，专业市场、集贸市场等，商业氛围较好	该宗地周边商业设施能满足正常需求	该宗地周边商业设施能满足简单需求	该宗地周边无商业配套设施
商业聚集度	修正系数	1.12	1.05	1.00	0.97	0.95

6. 交通条件修正

表12 集体商业用地交通条件修正指标说明及系数表

因子	指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	指标标准说明	地块周边交通便利，有混合型交通干道或生活型交通干道，或附近有大型客运站、地铁站、公车站等	地块周边交通道路较便利，有混合型交通次干道或生活型次干道，车辆和行人通行顺畅	地块周边交通条件一般，不影响行人和车辆通行	地块周边交通条件较差，道路拥挤，影响行人通行	地块周边交通条件不利于商业经营
交通条件	修正系数	1.15	1.07	1.00	0.97	0.95

7. 使用年期修正

本次南海区集体商业用地参考国有土地最高使用年限，设定为40年，当待估宗地剩余使用年限少于40年时，应进行使用年限修正。

表13 集体商业用地土地剩余使用年限修正系数表

使用年限	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
修正系数	0.0815	0.1567	0.2259	0.2897	0.3485	0.4027	0.4527	0.4987	0.5411	0.5802
使用年限	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
修正系数	0.6163	0.6495	0.6801	0.7083	0.7343	0.7582	0.7803	0.8006	0.8194	0.8366
使用年限	21	22	23	24	25	26	27	28	29	30
修正系数	0.8526	0.8672	0.8808	0.8932	0.9047	0.9153	0.9250	0.9340	0.9423	0.9499
使用年限	31	32	33	34	35	36	37	38	39	40
修正系数	0.9570	0.9635	0.9694	0.9749	0.9800	0.9847	0.9890	0.9930	0.9966	1.0000

8. 土地开发程度修正

本次南海区集体商业用地基准地价设定的开发程度为“三通一平”（宗地红线外通给水、通电、通路，宗地红线内土地平整），当待估宗地的土地开发程度达不到设定的“三通一平”时，应进行土地开发程度减价修正。

表14 集体商业用地土地开发程度减价修正表

单位：元/ m2（土地面积）

土地开发程度	设定开发项目及成本				合计
土地开发程度	通给水	通路	通电	土地平整	合计
数据统计范围	15-60	20-100	15-40	10-45	60-245

注：开发程度减价修正适用于待估宗地的实际土地开发程度达不到设定的“三通一平”时使用。

当待估宗地的开发程度超过设定的“三通一平”时，应进行土地开发程度加价修正。

表15 集体商业用地土地开发程度加价修正表

单位：元/ m2（土地面积）

土地开发程度	开发项目及成本			合计
土地开发程度	通讯	通排水	通燃气	合计
数据统计范围	10-50	15-45	20-40	45-135

注：开发程度加价修正适用于待估宗地的实际土地开发程度超过设定的“三通一平”时使用。

9. 其他个别因素修正

表16 集体商业用地个别因素修正指标说明及系数表

因子	指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
宗地形状	指标标准说明	形状规则，对土地利用极为有利	形状对土地利用较为有利	形状对土地利用无不良影响	形状不规则，对土地利用有一定影响	形状较差，对土地利用产生严重的影响
宗地形状	修正系数	1.03	1.02	1.00	0.98	0.97
地势	指标标准说明	地势较高，排水通风条件好，不影响出入口设置	地势一般，通风排水条件一般，不影响出入口设置	地势较高，排水通风条件好，但出入通道设置受限	地势偏高，出入通道设置不便	地势偏低，不利于通风排水和出入口设置
地势	修正系数	1.03	1.02	1.00	0.98	0.97
地质条件	指标标准说明	地基坚固，不需要做加强处理	地基较稳固，略需处理	承载力一般，需要根据建设工程要求对地基做相应处理	属于河、涌、湖泊沉积地段，需要对地基加强处理	位于沼泽或湿地，或属于填埋地，需要对地基做特殊处理
地质条件	修正系数	1.03	1.02	1.00	0.98	0.97

（二）集体住宅用地宗地地价修正系数体系

1. 容积率修正

表17 集体住宅用地楼面基准地价容积率修正系数表

容积率	≤2	2	≥4
修正系数	1.0	（2/ r）1/2.5	0.7579

注：①.容积率为建设项目综合容积率，即含裙楼商业、公建配套等的综合容积率；

②.评估待开发项目宜采用容积率修正，修正后得到的是对应容积率下的楼面地价；

③.容积率小于1时，宗地单位地价=基准地价×容积率修正×其他修正，住宅用地总价=宗地单位地价×住宅土地面积；

④.容积率大于或等于1时，宗地单位楼面地价=基准地价×容积率修正×其他修正，住宅用地总价=单位楼面地价×住宅建筑面积。

2. 期日修正

待估宗地的评估日期与基准地价设定的基准日期如不一致时，需根据政府发布的地价指数或市场状况进行期日修正。

3. 交通条件修正

表18 集体住宅用地交通条件修正指标说明及系数表

因子	指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	指标标准说明	地块周边交通便利，道路顺畅，临近生活型主干道或混合型主干道，附近有公车站、地铁站等	地块周边交通道路较便利，离公车站或地铁站较近，人车出行较顺畅	地块周边交通条件一般，基本能满足人车出行的需要	地块周边交通条件较差，道路拥挤，影响人车出行	地块周边交通条件不利于民众生活
交通条件	修正系数	1.15	1.07	1.00	0.97	0.95

4. 使用年期修正

本次南海区集体住宅用地参考国有土地最高使用年限，设定为70年，当待估宗地剩余使用年限少于70年时，应进行使用年限修正。

表19 集体住宅用地土地剩余使用年限修正系数表

使用年限	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
修正系数	0.0715	0.1379	0.1995	0.2568	0.3101	0.3595	0.4054	0.4481	0.4877	0.5245
使用年限	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
修正系数	0.5587	0.5905	0.6200	0.6474	0.6729	0.6965	0.7185	0.7389	0.7579	0.7755
使用年限	21	22	23	24	25	26	27	28	29	30
修正系数	0.7919	0.8071	0.8212	0.8343	0.8465	0.8578	0.8683	0.8781	0.8872	0.8956
使用年限	31	32	33	34	35	36	37	38	39	40
修正系数	0.9034	0.9107	0.9175	0.9237	0.9296	0.9350	0.9400	0.9447	0.9490	0.9531
使用年限	41	42	43	44	45	46	47	48	49	50
修正系数	0.9568	0.9603	0.9635	0.9665	0.9693	0.9719	0.9743	0.9765	0.9786	0.9806
使用年限	51	52	53	54	55	56	57	58	59	60
修正系数	0.9823	0.9840	0.9856	0.9870	0.9883	0.9896	0.9907	0.9918	0.9928	0.9937
使用年限	61	62	63	64	65	66	67	68	69	70
修正系数	0.9946	0.9954	0.9961	0.9968	0.9974	0.9980	0.9986	0.9991	0.9996	1.0000

5. 土地开发程度修正

本次南海区集体住宅用地基准地价设定的开发程度为“三通一平”（宗地红线外通给水、通电、通路，宗地红线内土地平整），当待估宗地的土地开发程度达不到设定的“三通一平”时，应进行土地开发程度减价修正。

表20 集体住宅用地土地开发程度减价修正表

单位：元/ m2（土地面积）

土地开发程度	设定开发项目及成本				合计
土地开发程度	通给水	通路	通电	土地平整	合计
数据统计范围	15-60	20-100	15-40	10-45	60-245

注：开发程度减价修正适用于待估宗地的实际土地开发程度达不到设定的“三通一平”时使用。

当待估宗地的开发程度超过设定的“三通一平”时，应进行土地开发程度加价修正。

表21 集体住宅用地土地开发程度加价修正表

单位：元/ m2（土地面积）

土地开发程度	开发项目及成本			合计
土地开发程度	通讯	通排水	通燃气	合计
数据统计范围	10-50	15-45	20-40	45-135

注：开发程度加价修正适用于待估宗地的实际土地开发程度超过设定的“三通一平”时使用。

6. 其他个别因素修正

表22 集体住宅用地个别因素修正指标说明及系数表

因子	指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
宗地形状	指标标准说明	形状规则，对土地利用极为有利	形状对土地利用较为有利	形状对土地利用无不良影响	形状不规则，对土地利用有一定影响	形状较差，对土地利用产生严重的影响
宗地形状	修正系数	1.03	1.02	1.00	0.98	0.97
地势	指标标准说明	地势较高，排水通风条件好，不影响出入口设置	地势一般，通风排水条件一般，不影响出入口设置	地势较高，排水通风条件好，但出入通道设置受限	地势偏高，出入通道设置不便	地势偏低，不利于通风排水和出入口设置
地势	修正系数	103	1.02	1.00	0.98	0.97
地质条件	指标标准说明	地基坚固，不需要做加强处理	地基较稳固，略需处理	承载力一般，需要根据建设工程要求对地基做相应处理	属于河、涌、湖泊沉积地段，需要对地基加强处理	位于沼泽或湿地，或属于填埋地，需要对地基做特殊处理
地质条件	修正系数	1.03	1.02	1.00	0.98	0.97
环境条件	指标标准说明	临近水体水质优良	临近水体水质较好	临近水体水质无明显污染	临近水体水质明显污染	临近水体常年黑臭、腐败，不适宜居住
环境条件	修正系数	1.03	1.02	1.00	0.98	0.97

（三）集体工业用地宗地地价修正系数体系

1. 容积率修正

考虑到佛山市鼓励工业用地集约发展以及对工业用地增加容积率不加收出让金的客观实际，此次工业用地不作容积率修正。

2. 期日修正

待估宗地的评估日期与基准地价设定的基准日期如不一致时，需根据政府发布的地价指数或市场状况进行期日修正。

3. 产业集聚度修正

表23 集体工业用地产业集聚度修正指标说明及系数表

因子	指标标准	优	一般
产业聚集度	指标标准说明	位于大型工业园区内，或周边的产业关联度大的区域	位于一般的区域
产业聚集度	修正系数	1.10	1.00

4. 交通条件修正

表24 集体工业用地交通条件修正指标说明及系数表

因子	指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	指标标准说明	地块周边交通便利，有高速路、交通主干道经过，或临近货运站和港口码头	地块周边交通道路较便利，有混合型主干道、交通型次干道等，车辆出行顺畅	地块周边交通条件一般，基本能满足企业的需要	地块周边交通条件较差，道路拥挤，影响车辆通行	地块周边交通条件不利于企业经营
交通条件	修正系数	1.15	1.07	1.00	0.97	0.95

5. 使用年期修正

本次南海区集体工业用地参考国有土地最高使用年限，设定为50年，当待估宗地剩余使用年限少于50年时，应进行使用年限修正。

表25 集体工业用地土地剩余使用年限修正系数表

使用年限	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
修正系数	0.0604	0.1173	0.1710	0.2216	0.2694	0.3143	0.3567	0.3967	0.4344	0.4700
使用年限	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
修正系数	0.5035	0.5351	0.5648	0.5929	0.6194	0.6443	0.6679	0.6900	0.7109	0.7307
使用年限	21	22	23	24	25	26	27	28	29	30
修正系数	0.7492	0.7668	0.7833	0.7989	0.8135	0.8274	0.8404	0.8527	0.8643	0.8753
使用年限	31	32	33	34	35	36	37	38	39	40
修正系数	0.8856	0.8953	0.9045	0.9131	0.9213	0.9289	0.9362	0.9430	0.9494	0.9555
使用年限	41	42	43	44	45	46	47	48	49	50
修正系数	0.9612	0.9666	0.9717	0.9765	0.9810	0.9853	0.9893	0.9931	0.9966	1.0000

6. 土地开发程度修正

本次南海区集体工业用地基准地价设定的开发程度为“三通一平”（宗地红线外通给水、通电、通路，宗地红线内土地平整），当待估宗地的土地开发程度达不到设定的“三通一平”时，应进行土地开发程度减价修正。

表26 集体工业用地土地开发程度减价修正表

单位：元/ m2（土地面积）

土地开发程度	设定开发项目及成本				合计
土地开发程度	通给水	通路	通电	土地平整	合计
数据统计范围	15-60	20-100	15-40	10-45	60-245

注：开发程度减价修正适用于待估宗地的实际土地开发程度达不到设定的“三通一平”时使用。

当待估宗地的开发程度超过设定的“三通一平”时，应进行土地开发程度加价修正。

表27 集体工业用地土地开发程度加价修正表

单位：元/ m2（土地面积）

土地开发程度	开发项目及成本			合计
土地开发程度	通讯	通排水	通燃气	合计
数据统计范围	10-50	15-45	20-40	45-135

注：开发程度加价修正适用于待估宗地的实际土地开发程度超过设定的“三通一平”时使用。

7. 其他个别因素修正

表28 集体工业用地个别因素修正指标说明及系数表

因子	指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
宗地形状	指标标准说明	形状规则，对土地利用极为有利	形状对土地利用较为有利	形状对土地利用无不良影响	形状不规则，对土地利用有一定影响	形状较差，对土地利用产生严重的影响
宗地形状	修正系数	1.03	1.02	1.00	0.98	0.97
地势	指标标准说明	地势较高，排水通风条件好，不影响出入口设置	地势一般，通风排水条件一般，不影响出入口设置	地势较高，排水通风条件好，但出入通道设置受限	地势偏高，出入通道设置不便	地势偏低，不利于通风排水和出入口设置
地势	修正系数	103	1.02	1.00	0.98	0.97
地质条件	指标标准说明	地基坚固，不需要做加强处理	地基较稳固，略需处理	承载力一般，需要根据建设工程要求对地基做相应处理	属于河、涌、湖泊沉积地段，需要对地基加强处理	位于沼泽或湿地，或属于填埋地，需要对地基做特殊处理
地质条件	修正系数	1.03	1.02	1.00	0.98	0.97

（四）用地类型修正

在实际评估工作中常常会遇到非常见商业、住宅、工业类型的用地，根据中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007，2007年8月10日），二级类用地中的某些用地类型若直接采用一级类用地类型对应的基准地价进行测算会出现地价过高或过低等问题，因此，我们根据各具体用地类型的收益能力差异，结合南海区集体土地利用现状，通过对南海区二级类用地价格差异的统计分析特制定了《用地类型修正系数表》，以供参考选用。同时适用表中所列用地类型中的两种或两种以上时，根据针对性原则确定其中一个，不得重复修正。

表29 南海区集体土地用地类型修正系数表

用地类别	用地类型	适用基准地价类型	修正系数	备注
商服用地	批发零售用地	商业	1.0	批发零售用地指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地。
	住宿餐饮用地		0.75	住宿餐饮用地指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等。
	商务金融用地		0.8	商务金融用地指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。
	加油站用地		1.5	加油站用地指主要用于加油站及其附属的小型仓库、车间、办公场地等的用地。
	其它商服用地		0.8	其它商服用地指上述用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。
住宅用地	宅基地	住宅	1.0	农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。含宅基地、农民公寓。
公共管理与公共服务用地	公共设施用地	工业	1.0	公共设施用地指用于城乡基础设施的用地。包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。不含负责营运上述项目单位营业办公用地。
	风景名胜设施用地	住宅	0.7	风景名胜设施用地指风景名胜（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等）景点及管理机构的建筑用地。景区内的其它用地按现状归入相应地类。
	机关团体用地		0.7	机关团体用地指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地。
	新闻出版用地		0.75	新闻出版用地指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地。
	科教用地		0.7	科教用地指用于各类教育，独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地。
	文体娱乐用地		0.7	文体娱乐用地指用于各类文化、体育、娱乐及公共广场等的用地。
	医卫慈善用地		0.7	医卫慈善用地指用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、福利救助等的用地。
工矿仓储用地	工业用地	工业	1.0	工业用地指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地。
	仓储用地		1.3	仓储用地指用于物资储备、中转的场所用地。
	都市型工业用地		1.5	都市型工业用地是指可建成都市工业区或融合工业生产、工业办公、商服及其他配套服务业的都市产业综合体的用地，可使用国有或集体建设用地。
交通运输用地	铁路用地	工业	0.75	铁路用地指用于铁道线路、轻轨、场站的用地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地。
	公路用地		0.8	公路用地指用于国道、省道、县道和乡道的用地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木及直接为其服务的附属用地。
	汽车站及其他附属用地		1.2	汽车站、停车场及其他附属用地
	港口码头用地		1.0	港口码头用地指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地，不包括常水位以下部分。
	管道运输用地		1.0	管道运输用地指用于运输煤炭、石油、天然气等管道及其相应附属设施的地上部分用地。
	街巷用地		0.7	街巷用地指用于城镇、村庄内部公用道路(含立交桥)及行道树的用地。包括公共停车场、汽车客货运输站点及停车场等用地。
特殊用地	宗教用地	住宅	0.5	宗教用地指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。
特殊用地	殡葬用地	住宅	0.85	殡葬用地指陵园、墓地、殡葬场所用地。

七、基准地价修正体系的运用说明

应用基准地价系数修正法评估宗地地价，是利用南海区集体建设用地基准地价和宗地地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表，选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价期日价格的方法。其主要步骤如下：

（一）收集基准地价成果资料

资料主要包括：基准地价图（表）、宗地地价修正系数表和相应的应用说明表；宗地自身条件、宗地图、宗地建筑平面图等图件资料；实地勘察待估宗地，掌握待估宗地坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况。

（二）确定待估宗地的网格点基准地价

按照土地利用分类和影响方式，将待估宗地的土地用地类型归类到基准地价对应的商业、住宅和工业用地中，确定待估宗地所在的位置，查找待估宗地对应用途的网格点基准地价，需要注意的是，本次南海区集体商业、住宅和工业网格点基准地价是楼面地价，若要计算地面地价，则分别乘以其设定的容积率，其中商业和住宅为2.0，工业为1.0。最后选择相应的宗地地价修正系数表和因素条件说明表。

（三）调查宗地地价影响因素的指标条件

通过实地调查和图上量算，获取各类影响宗地地价的区位因素条件，并匹配区位因素条件说明表的优劣等级在区位修正系数表查取修正系数；根据宗地的土地利用状况资料，获取各类影响宗地地价的个别因素条件（容积率、使用年期、开发程度等），并根据因素条件在相应修正系数表查取条件对应的个别因素修正系数。

（四）确定修正系数

将宗地的区域因素和个别因素指标条件与宗地地价对应的因素修正系数表的条件描述进行比较，确定因素修正系数。

（五）宗地地价计算公式

1. 商业用地宗地地价计算公式

（1）当容积率小于1时

不存在商业路线价时，计算公式为：

商业用地单位面积地价=（商业网格点基准地价×容积率修正×期日修正×临街宽度修正×临街深度修正×商业集聚度修正×其他个别因素修正±开发程度修正）×交通条件修正×使用年期修正×用地类型修正

商业用地总地价=商业用地单位面积地价×商业所分摊的土地面积

存在商业路线价时，计算公式为：

商业用地单位面积地价=[（路线价×标准深度内土地面积+商业网格点基准地价×标准深度外土地面积）÷商业所分摊的土地面积×容积率修正×期日修正×临街宽度修正×临街深度修正×其他个别因素修正±开发程度修正] ×交通条件修正×使用年期修正×用地类型修正

其中：标准深度外土地面积=总土地面积－标准深度内土地面积

商业用地总地价=商业用地单位面积地价×商业所分摊的土地面积

（2）当容积率大于或等于1时

A、能获取建筑物容积率指标时，采用容积率修正：

不存在商业路线价时，计算公式为：

商业用地平均楼面地价=（商业网格点基准地价×容积率修正×期日修正×临街宽度修正×临街深度修正×商业集聚度修正×其他个别因素修正±开发程度修正÷宗地整体容积率）×交通条件修正×使用年期修正×用地类型修正

商业用地总地价=商业用地平均楼面地价×商业用地总建筑面积

商业用地单位面积地价=商业用地总地价 ÷ 商业用地分摊的土地面积

存在路线价加价时，计算公式为：

商业用地平均楼面地价=[（路线价×标准深度内建筑面积+商业网格点基准地价×标准深度外建筑面积）÷ 商业用地总建筑面积×容积率修正×期日修正×临街宽度修正×临街深度修正×其他个别因素修正±开发程度修正÷宗地整体容积率] ×交通条件修正×使用年期修正×用地类型修正

商业用地总地价=商业用地平均楼面地价×商业用地总建筑面积

商业用地单位面积地价=商业用地总地价÷ 商业用地分摊土地面积

B、地上建筑物已建成，但仅能够获取楼层数量指标时，采用楼层修正：

不存在路线价时，计算公式为：

商业用地某层楼面地价=（网格点基准地价×某楼层对应的楼层修正系数×期日修正×临街宽度修正×临街深度修正×商业集聚度修正×其他个别因素修正±开发程度修正÷宗地整体容积率）×交通条件修正×使用年期修正×用地类型修正

某楼层地价=商业用地某层楼面地价×商业某层建筑面积

总地价=各楼层地价之和

存在路线价时，计算公式为：

商业用地某层楼面地价=[（路线价×标准深度内建筑面积+商业网格点基准地价×标准深度外建筑面积）÷某层总建筑面积×某楼层对应的楼层修正系数×期日修正×临街宽度修正×临街深度修正×其他个别因素修正±开发程度修正÷宗地整体容积率] ×交通条件修正×使用年期修正×用地类型修正

某楼层地价=商业用地某层楼面地价×商业某层建筑面积

总地价=各楼层地价之和

（3）特别说明

A、在采用楼层修正系数进行修正时，当某层仅经楼层修正后的楼面地价低于所在地段的住宅用途网格点基准地价时，取其所在地段住宅用途网格点基准地价；

B、不临商业路线价区段的商业用地在进行临街宽度或临街深度修正时，选取临一般商业街道对应的修正系数。

2. 住宅用地宗地地价计算公式

（1）当容积率小于1时

住宅用地单位面积地价=（住宅网格点基准地价×容积率修正×期日修正×其他个别因素修正±开发程度修正）×交通条件修正×使用年期修正×用地类型修正

住宅用地总地价=住宅用地单位面积地价×住宅所分摊的土地面积

（2）当容积率大于或等于1时

住宅用地平均楼面地价=（住宅网格点基准地价×容积率修正×期日修正×其他个别因素修正±开发程度修正÷宗地整体容积率）×交通条件修正×使用年期修正×用地类型修正

住宅用地总地价=住宅用地平均楼面地价×总建筑面积

（3）特别说明

集体住宅用地容积率指建设项目综合容积率，即含裙楼商业、公建配套等的综合容积率。

3. 工业用地宗地地价计算公式

工业用地单位面积地价=（工业网格点基准地价×期日修正×其他个别因素修正±开发程度修正）×产业集聚度修正×交通条件修正×使用年期修正×用地类型修正

工业用地总地价=工业用地单位面积地价×工业所分摊的土地面积

其中，在评估确定工业用地出让标定地价时，若经过基准地价修正后的结果较《全国工业用地出让最低价标准》规定的标准低，则按政策规定取最低价标准。

附件2

南海区集体建设用地基准租金及修正体系

一、集体建设用地基准租金内涵

南海区集体建设用地基准租金包括商业和工业用途集体土地租金，其内涵如下：

表1 南海区集体建设用地基准租金内涵表

用途内涵	商业用地	工业用地
租金定义	基准租金为集体建设用地的土地租金，其租金是在土地所有者和使用者分别取得合法的集体土地所有权证和使用权证，并在完税情况下的区片平均租金水平。在权利状况上无他项权利限制。
租金基准日	2011年9月1日
土地开发程度	三通一平（即宗地红线外通给水、通电、通路；宗地红线内土地平整）
设定出租年期	30年		30年
租金递增情况	每3年在前一期的基数上递增10％		每5年在前一期的基数上递增10％

二、集体建设用地基准租金表

南海区集体商业和工业用地基准租金见下表，具体区片位置详见基准租金图件成果中的《南海区集体商业用地基准租金分布图》和《南海区集体工业用地基准租金分布图》。

（一）集体商业用地基准租金

表2 南海区集体商业用地基准租金水平表

序号	区片编号	所在镇街	商业基准租金
序号	区片编号	所在镇街	（元/㎡/月）	（元/亩/年）
1	DLSY101	大沥镇	7.0	56000
2	DLSY102	大沥镇	8.0	64000
3	DLSY103	大沥镇	8.3	66400
4	DLSY104	大沥镇	9.5	76000
5	DLSY105	大沥镇	8.1	64800
6	DLSY106	大沥镇	7.9	63200
7	DLSY201	大沥镇	5.1	40800
8	DLSY202	大沥镇	6.1	48800
9	DLSY203	大沥镇	6.0	48000
10	DLSY204	大沥镇	4.0	32000
11	DLSY205	大沥镇	6.1	48800
12	DLSY206	大沥镇	5.3	42400
13	DLSY207	大沥镇	4.8	38400
14	DLSY208	大沥镇	6.4	51200
15	DLSY209	大沥镇	4.8	38400
16	DLSY210	大沥镇	4.5	36000
17	DLSY211	大沥镇	5.2	41600
18	DLSY212	大沥镇	5.6	44800
19	DLSY301	大沥镇	3.8	30400
20	DLSY302	大沥镇	3.3	26400
21	DZSY201	丹灶镇	6.3	50400
22	DZSY202	丹灶镇	4.8	38400
23	DZSY203	丹灶镇	4.9	39200
24	DZSY301	丹灶镇	3.7	29600
25	DZSY302	丹灶镇	4.4	35200
26	DZSY303	丹灶镇	4.3	34400
27	DZSY401	丹灶镇	1.3	10400
28	DZSY402	丹灶镇	2.3	18400
29	DZSY403	丹灶镇	3.2	25600
30	DZSY404	丹灶镇	2.6	20800
31	DZSY405	丹灶镇	2.9	23200
32	DZSY406	丹灶镇	2.2	17600
33	DZSY407	丹灶镇	3.0	24000
34	DZSY408	丹灶镇	2.4	19200
35	DZSY409	丹灶镇	2.2	17600
36	GCSY101	桂城街道办	7.6	60800
37	GCSY102	桂城街道办	8.8	70400
38	GCSY103	桂城街道办	8.6	68800
39	GCSY104	桂城街道办	6.2	49600
40	GCSY105	桂城街道办	11.8	94400
41	GCSY106	桂城街道办	6.9	55200
42	GCSY107	桂城街道办	7.4	59200
43	GCSY108	桂城街道办	9.1	72800
44	GCSY109	桂城街道办	7.2	57600
45	GCSY110	桂城街道办	7.5	60000
46	GCSY111	桂城街道办	7.9	63200
47	GCSY112	桂城街道办	10.9	87200
48	GCSY113	桂城街道办	8.1	64800
49	GCSY114	桂城街道办	8.5	68000
50	GCSY115	桂城街道办	8.2	65600
51	GCSY201	桂城街道办	5.6	44800
52	GCSY202	桂城街道办	7.3	58400
53	GCSY203	桂城街道办	7.0	56000
54	GCSY204	桂城街道办	6.7	53600
55	GCSY205	桂城街道办	7.1	56800
56	GCSY301	桂城街道办	4.8	38400
57	GCSY302	桂城街道办	4.9	39200
58	GCSY303	桂城街道办	4.0	32000
59	GCSY304	桂城街道办	3.5	28000
60	JJSY201	九江镇	5.7	45600
61	JJSY202	九江镇	5.2	41600
62	JJSY301	九江镇	3.6	28800
63	JJSY302	九江镇	4.2	33600
64	JJSY303	九江镇	3.0	24000
65	JJSY304	九江镇	3.3	26400
66	JJSY305	九江镇	3.7	29600
67	JJSY401	九江镇	2.9	23200
68	JJSY402	九江镇	2.1	16800
69	JJSY403	九江镇	1.6	12800
70	JJSY404	九江镇	1.7	13600
71	JJSY405	九江镇	1.1	8800
72	JJSY406	九江镇	2.2	17600
73	JJSY407	九江镇	3.9	31200
74	JJSY408	九江镇	3.1	24800
75	LCSY101	罗村街道办	7.3	58400
76	LCSY201	罗村街道办	6.4	51200
77	LCSY202	罗村街道办	5.7	45600
78	LCSY203	罗村街道办	5.5	44000
79	LCSY301	罗村街道办	4.1	32800
80	LCSY302	罗村街道办	3.9	31200
81	LCSY303	罗村街道办	3.3	26400
82	LCSY304	罗村街道办	3.8	30400
83	LSSY101	里水镇	7.7	61600
84	LSSY201	里水镇	7.2	57600
85	LSSY202	里水镇	5.9	47200
86	LSSY203	里水镇	6.6	52800
87	LSSY204	里水镇	6.4	51200
88	LSSY205	里水镇	5.3	42400
89	LSSY206	里水镇	4.9	39200
90	LSSY207	里水镇	5.7	45600
91	LSSY208	里水镇	5.3	42400
92	LSSY301	里水镇	3.4	27200
93	LSSY302	里水镇	4.4	35200
94	LSSY303	里水镇	4.3	34400
95	LSSY304	里水镇	3.8	30400
96	LSSY305	里水镇	4.1	32800
97	LSSY306	里水镇	3.6	28800
98	LSSY401	里水镇	1.9	15200
99	LSSY402	里水镇	1.5	12000
100	LSSY403	里水镇	2.3	18400
101	SSSY201	狮山镇	5.6	44800
102	SSSY202	狮山镇	5.5	44000
103	SSSY203	狮山镇	6.6	52800
104	SSSY204	狮山镇	5.7	45600
105	SSSY205	狮山镇	6.9	55200
106	SSSY206	狮山镇	4.8	38400
107	SSSY301	狮山镇	5.1	40800
108	SSSY302	狮山镇	4.1	32800
109	SSSY303	狮山镇	4.4	35200
110	SSSY304	狮山镇	4.6	36800
111	SSSY305	狮山镇	5.1	40800
112	SSSY306	狮山镇	2.8	22400
113	SSSY307	狮山镇	3.0	24000
114	SSSY401	狮山镇	2.9	23200
115	SSSY402	狮山镇	1.4	11200
116	SSSY403	狮山镇	3.1	24800
117	SSSY404	狮山镇	2.6	20800
118	SSSY405	狮山镇	2.0	16000
119	XQSY101	西樵镇	7.5	60000
120	XQSY201	西樵镇	6.8	54400
121	XQSY202	西樵镇	5.4	43200
122	XQSY301	西樵镇	4.5	36000
123	XQSY302	西樵镇	4.6	36800
124	XQSY303	西樵镇	3.9	31200
125	XQSY304	西樵镇	4.1	32800
126	XQSY305	西樵镇	3.7	29600
127	XQSY401	西樵镇	2.1	16800
128	XQSY402	西樵镇	3.2	25600
129	XQSY403	西樵镇	2.8	22400
130	XQSY404	西樵镇	1.2	9600
131	XQSY405	西樵镇	2.7	21600
132	XQSY406	西樵镇	1.8	14400

（二）集体工业用地基准租金

表3 南海区集体工业用地基准租金水平表

序号	区片编号	所在镇街	工业基准租金
序号	区片编号	所在镇街	（元/㎡/月）	（元/亩/年）
1	DLGY101	大沥镇	3.1	24800
2	DLGY102	大沥镇	3.2	25600
3	DLGY103	大沥镇	5.0	40000
4	DLGY104	大沥镇	5.4	43200
5	DLGY105	大沥镇	3.5	28000
6	DLGY106	大沥镇	2.9	23200
7	DLGY107	大沥镇	3.6	28800
8	DLGY108	大沥镇	4.1	32800
9	DLGY109	大沥镇	2.8	22400
10	DLGY110	大沥镇	4.5	36000
11	DLGY111	大沥镇	4.6	36800
12	DLGY112	大沥镇	3.5	28000
13	DLGY201	大沥镇	3.4	27200
14	DLGY202	大沥镇	3.0	24000
15	DLGY203	大沥镇	3.4	27200
16	DLGY204	大沥镇	2.6	20800
17	DLGY205	大沥镇	2.4	19200
18	DZGY201	丹灶镇	3.2	25600
19	DZGY202	丹灶镇	2.7	21600
20	DZGY203	丹灶镇	2.6	20800
21	DZGY301	丹灶镇	1.6	12800
22	DZGY302	丹灶镇	2.3	18400
23	DZGY303	丹灶镇	2.4	19200
24	DZGY304	丹灶镇	2.5	20000
25	DZGY305	丹灶镇	2.5	20000
26	DZGY306	丹灶镇	2.4	19200
27	DZGY401	丹灶镇	1.7	13600
28	DZGY402	丹灶镇	1.4	11200
29	DZGY403	丹灶镇	1.8	14400
30	DZGY404	丹灶镇	2.1	16800
31	GCGY101	桂城街道办	3.7	29600
32	GCGY102	桂城街道办	4.8	38400
33	GCGY103	桂城街道办	4.2	33600
34	GCGY104	桂城街道办	4.7	37600
35	GCGY105	桂城街道办	4.4	35200
36	GCGY106	桂城街道办	6.6	52800
37	GCGY107	桂城街道办	7.4	59200
38	GCGY108	桂城街道办	4.3	34400
39	GCGY109	桂城街道办	4.6	36800
40	GCGY110	桂城街道办	5.1	40800
41	GCGY111	桂城街道办	6.0	48000
42	GCGY112	桂城街道办	4.8	38400
43	GCGY113	桂城街道办	3.6	28800
44	GCGY114	桂城街道办	4.5	36000
45	GCGY215	桂城街道办	2.7	21600
46	GCGY216	桂城街道办	2.4	19200
47	GCGY217	桂城街道办	3.2	25600
48	JJGY201	九江镇	2.4	19200
49	JJGY202	九江镇	3.0	24000
50	JJGY203	九江镇	2.6	20800
51	JJGY304	九江镇	1.9	15200
52	JJGY305	九江镇	2.1	16800
53	JJGY306	九江镇	2.0	16000
54	JJGY307	九江镇	2.3	18400
55	JJGY308	九江镇	1.9	15200
56	JJGY309	九江镇	1.8	14400
57	JJGY310	九江镇	1.7	13600
58	JJGY311	九江镇	2.2	17600
59	JJGY401	九江镇	1.5	12000
60	JJGY402	九江镇	1.2	9600
61	JJGY403	九江镇	0.8	6400
62	JJGY404	九江镇	1.5	12000
63	LCGY101	罗村街道办	4.2	33600
64	LCGY102	罗村街道办	3.4	27200
65	LCGY103	罗村街道办	4.4	35200
66	LCGY201	罗村街道办	3.1	24800
67	LCGY202	罗村街道办	2.9	23200
68	LCGY203	罗村街道办	3.4	27200
69	LCGY204	罗村街道办	2.9	23200
70	LCGY205	罗村街道办	4.0	32000
71	LSGY101	里水镇	3.6	28800
72	LSGY102	里水镇	4.3	34400
73	LSGY103	里水镇	4.0	32000
74	LSGY104	里水镇	3.9	31200
75	LSGY201	里水镇	3.0	24000
76	LSGY202	里水镇	3.2	25600
77	LSGY203	里水镇	3.4	27200
78	LSGY204	里水镇	3.5	28000
79	LSGY205	里水镇	2.8	22400
80	LSGY206	里水镇	2.3	18400
81	LSGY207	里水镇	3.6	28800
82	LSGY208	里水镇	2.8	22400
83	LSGY301	里水镇	2.5	20000
84	LSGY302	里水镇	2.4	19200
85	LSGY303	里水镇	2.0	16000
86	LSGY304	里水镇	2.4	19200
87	LSGY305	里水镇	1.9	15200
88	LSGY306	里水镇	2.2	17600
89	LSGY407	里水镇	1.7	13600
90	LSGY408	里水镇	1.6	12800
91	LSGY409	里水镇	1.9	15200
92	SSGY201	狮山镇	3.8	30400
93	SSGY202	狮山镇	3.5	28000
94	SSGY203	狮山镇	3.0	24000
95	SSGY204	狮山镇	3.9	31200
96	SSGY205	狮山镇	3.2	25600
97	SSGY206	狮山镇	3.0	24000
98	SSGY207	狮山镇	2.9	23200
99	SSGY208	狮山镇	3.3	26400
100	SSGY209	狮山镇	3.2	25600
101	SSGY210	狮山镇	3.7	29600
102	SSGY301	狮山镇	2.6	20800
103	SSGY302	狮山镇	2.4	19200
104	SSGY303	狮山镇	2.2	17600
105	SSGY304	狮山镇	1.8	14400
106	SSGY305	狮山镇	3.0	24000
107	SSGY306	狮山镇	2.1	16800
108	SSGY307	狮山镇	2.3	18400
109	SSGY401	狮山镇	1.5	12000
110	SSGY402	狮山镇	1.7	13600
111	SSGY403	狮山镇	1.1	8800
112	SSGY404	狮山镇	1.7	13600
113	XQGY101	西樵镇	4.6	36800
114	XQGY201	西樵镇	2.4	19200
115	XQGY202	西樵镇	2.6	20800
116	XQGY203	西樵镇	4.1	32800
117	XQGY301	西樵镇	1.9	15200
118	XQGY302	西樵镇	2.3	18400
119	XQGY303	西樵镇	2.3	18400
120	XQGY304	西樵镇	2.7	21600
121	XQGY305	西樵镇	2.2	17600
122	XQGY306	西樵镇	2.4	19200
123	XQGY401	西樵镇	1.4	11200
124	XQGY402	西樵镇	0.9	7200
125	XQGY403	西樵镇	1.3	10400
126	XQGY404	西樵镇	1.8	14400

三、集体建设用地基准租金修正体系

（一）集体商业用地基准租金修正

1. 商业集聚度修正

表4 集体商业用地商业聚集度修正指标说明及系数表

因子	指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
商业聚集度	指标标准说明	临大型商务中心、大型购物广场、地铁站点出口、步行街等，商业氛围浓厚	临一般商业街道，专业市场、集贸市场等，商业氛围较好	该宗地周边商业设施能满足正常需求	该宗地周边商业设施能满足简单需求	该宗地周边无商业配套设施
商业聚集度	修正系数	1.10	1.05	1.00	0.97	0.95

2. 交通条件修正

表5 集体商业用地交通条件修正指标说明及系数表

因子	指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	指标标准说明	地块周边交通便利，有混合型交通干道或生活型交通干道，或附近有大型客运站、地铁站、公车站等	地块周边交通道路较便利，有混合型交通次干道或生活型次干道，车辆和行人通行顺畅	地块周边交通条件一般，不影响行人和车辆通行	地块周边交通条件较差，道路拥挤，影响行人通行	地块周边交通条件不利于商业经营
交通条件	修正系数	1.15	1.07	1.00	0.95	0.90

3. 出租年期修正

表6 集体商业用地出租年期修正系数表

出租年期（年）	<10	10≤n<20	20≤n<30	30	30
修正系数	0.93	0.95	0.97	1.00	1.10

4. 宗地形状修正

表7 集体商业用地宗地形状修正指标说明及系数表

因子	指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
宗地形状	指标标准说明	形状规则，对土地利用极为有利	形状对土地利用较为有利	形状对土地利用无不良影响	形状不规则，对土地利用有一定影响	形状较差，对土地利用产生严重的影响
宗地形状	修正系数	1.03	1.01	1.00	0.99	0.97

5. 土地开发程度修正

表8 集体商业用地土地开发程度修正指标说明及系数表

因子	指标标准	超过“三通一平”	已达“三通一平”	未达“三通一平”
土地开发程度	指标标准说明	土地开发程度超过宗地红线外通给水、通电、通路，宗地红线内土地平整，包含宗地红线外通排水、通燃气、通讯的其中一项。	土地开发程度达到宗地红线外通给水、通电、通路，宗地红线内土地平整	土地开发程度未达到宗地红线外通给水、通电、通路，宗地红线内土地平整
土地开发程度	修正系数	1.01-1.04	1.00	0.92-0.95

（二）集体工业用地基准租金修正

1. 产业集聚度修正

表9 集体工业用地产业集聚度修正指标说明及系数表

因子	指标标准	优	一般
产业聚集度	指标标准说明	位于大型工业园区内，或周边的产业关联度大的区域	位于一般的区域
产业聚集度	修正系数	1.10	1.00

2. 交通条件修正

表10 集体工业用地交通条件修正指标说明及系数表

因子	指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	指标标准说明	地块周边交通便利，有高速路、交通主干道经过，或临近货运站和港口码头	地块周边交通道路较便利，有混合型主干道、交通型次干道等，车辆出行顺畅	地块周边交通条件一般，基本能满足企业的需要	地块周边交通条件较差，道路拥挤，影响车辆通行	地块周边交通条件不利于企业经营
交通条件	修正系数	1.15	1.07	1.00	0.95	0.90

3. 出租年期修正

表11 集体工业用地出租年期修正系数表

出租年期（年）	<5	5≤n<10	10≤n<20	20≤n<30	30	30	40
修正系数	0.92	0.95	0.96	0.98	1.00	1.06	1.10

4. 宗地形状、地形、地势修正

表12 集体工业用地宗地形状、地形、地势

修正指标说明及系数表

因子	指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
宗地形状	指标标准说明	形状规则，对土地利用极为有利	形状对土地利用较为有利	形状对土地利用无不良影响	形状不规则，对土地利用有一定影响	形状较差，对土地利用产生严重的影响
宗地形状	修正系数	1.03	1.01	1.00	0.99	0.98
地形	指标标准说明	地形平坦，可直接开发利用	地形较平坦	地形对土地利用无不良影响	有一定地形坡度，对土地利用有一定影响	地形坡度较大，对土地利用产生严重影响
地形	修正系数	1.03	1.01	1.00	0.99	0.98
地势	指标标准说明	地势较高，排水通风条件好，不影响出入口设置	地势一般，通风排水条件一般，不影响出入口设置	地势较高，排水通风条件好，但出入通道设置受限	地势偏高，出入通道设置不便	地势偏低，不利于通风排水和出入口设置
地势	修正系数	1.03	1.00	0.99	0.98	0.97

说明：若宗地红线内土地已平整，则不做宗地地形修正。

5. 土地开发程度修正

表13 集体工业用地土地开发程度修正系指标说明及数表

因子	指标标准	超过“三通一平”	已达“三通一平”	未达“三通一平”
土地开发程度	指标标准说明	土地开发程度超过宗地红线外通给水、通电、通路，宗地红线内土地平整，包含宗地红线外通排水、通燃气、通讯的其中一项。	土地开发程度达到宗地红线外通给水、通电、通路，宗地红线内土地平整	土地开发程度未达到宗地红线外通给水、通电、通路，宗地红线内土地平整
土地开发程度	修正系数	1.01-1.04	1.00	0.92-0.95

四、集体建设用地基准租金修正体系的应用

应用基准租金系数修正法评估宗地租金，其主要步骤如下：

（一）收集基准租金成果资料

资料主要包括：基准租金图和相应的应用说明；宗地自身条件、宗地图；实地勘察待估宗地，掌握待估宗地坐落位置、形状、出租年期、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况。

（二）确定待估宗地的基准租金

按照土地利用分类和影响方式，将待估宗地的土地用地类型归类到基准租金对应的商业和工业用地中，确定待估宗地所在的位置，查找待估宗地对应用途的基准租金水平，需要注意的是，本次南海区集体商业和工业基准租金的租金水平分别以“元/㎡/月”和“元/亩/年”表示。为减少误差和纠纷，在利用基准租金修正体系测算租金水平的时候，统一采用“元/亩/年”为单位的租金水平进行测算。最后选择相应的宗地租金修正系数表和因素条件说明表。

（三）调查宗地租金影响因素的指标条件

通过实地调查和图上量算，获取各类影响宗地租金的区位因素条件，并匹配区位因素条件说明表的优劣等级在区位修正系数表查取修正系数；根据宗地的土地利用状况资料，获取各类影响宗地租金的个别因素条件（交通条件、出租年期、宗地形状和开发程度等），并根据因素条件在相应修正系数表查取条件对应的个别因素修正系数。

（四）确定修正系数

将宗地的区域因素和个别因素指标条件与宗地租金对应的因素修正系数表的条件描述进行比较，确定因素修正系数。

（五）宗地租金计算公式

1. 集体商业用地基准租金计算公式

宗地租金＝所在片区集体商业用地基准租金 × 商业集聚度修正系数 × 交通条件修正系数 × 出租年期修正系数 × 宗地形状修正系数 × 土地开发程度修正系数

说明：①.所在片区集体商业用地基准租金直接从对应用途的基准租金分布图上

获取，单位为“元/亩/年”；

②.各修正因素的修正系数从对应用途的修正系数表中获取。

2. 集体工业用地基准租金计算公式

宗地租金＝所在片区集体工业用地基准租金 × 产业集聚度修正系数 × 交通条件修正系数 × 出租年期修正系数 × 宗地形状修正系数 × 宗地地形修正系数 × 宗地地势修正系数 × 土地开发程度修正系数

说明：①.所在片区集体工业用地基准租金直接从对应用途的基准租金分布图上

获取，单位为“元/亩/年”；

②.各修正因素的修正系数从对应用途的修正系数表中获取。

3. 在出租年期内某一年基准租金的计算公式

（1）集体商业用地第n年的宗地租金＝P × （ 1 + 10% ）int（（n-1）/3）

其中P为经过基准租金修正体系修正后的所在区片的商业基准租金，10%为集体商业用地基准租金每三年的递增幅度，int（（n-1）/3）为取整函数；

（2）集体工业用地第n年的宗地租金＝P × （ 1 + 10% ）int（（n-1）/5）

其中P为经过基准租金修正体系修正后的所在区片的工业基准租金，10%为集体工业用地基准租金每五年的递增幅度，int（（n-1）/5）为取整函数。

佛山市南海区人民政府办公室 2013年2月4日印发

千年古郡·幸福南海

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